调查应当两人以上进行，并由调查人、房屋所有权人或者占有人对调查结果签字确认。

第十一条房屋征收部门在调查登记时，发现征收范围内的房屋未办理房屋所有权登记或者与登记不符的，应当报请负责房屋征收工作的政府组织城乡规划、国土资源、建设、房产、工商、税务等部门，按照下列规定对房屋及被征收人进行核实认定：

（一）市、镇规划批准公布前建造的，认定为合法建筑；

（二）依法应当予以拆除或者没收的，认定为违法建筑；尚不构成依法应予拆除或者没收情形的，认定为对规划实施尚未造成不可消除影响的建筑；

（三）依法应当按照永久性建筑核发建筑规划许可证，但是城乡规划部门核发临时建筑规划许可证，且建成的房屋面积、层数、高度等未超出临时建筑规划许可的，认定为合法建筑；

（四）将住宅改变为商业经营用房，并已经以该房屋为住所地办理工商、税务登记的，认定为改变用途的建筑；

（五）因判决、仲裁、继承、接受遗赠，法律文书已经生效或者法律事实已经发生，但未办理房屋权属转移登记的，认定法律文书或者法律事实确定的权利人为被征收人；

（六）基于买卖合同转让房屋，但未办理房屋权属转移登记的，认定占有人为被征收人。

前款规定涉及房屋面积的核实认定，应当依据具有相应资质的房产测绘单位出具的测绘成果作出。

第十二条政府有关部门对房屋进行调查登记或者核实认定应当出具书面结果，送达被征收人。被征收人对调查登记或者核实认定结果有异议的，可以向出具书面结果的部门申请复核，异议成立的，有关部门应当予以纠正。

第十三条征收范围内的房屋经调查登记或者核实认定后，房屋征收部门应当委托两家以上房地产价格评估机构进行咨询性估价，并根据估价测算结果，与项目建设单位明确下列事项后，拟定房屋征收补偿方案：

（一）被征收房屋价值补偿、搬迁和临时安置补偿、停产停业损失补偿、政府规定给予被征收人的补助、奖励等征收补偿费用估算总额；

（二）产权调换房屋和周转用房总量、区位、功能、质量标准等；

（三）征收补偿费用足额到位的期限以及专户存储、专款专用的承诺。

第十四条房屋征收补偿方案由房屋征收部门拟定，应当包括下列内容：

（一）房屋征收与补偿的法律依据和房屋征收目的；

（二）项目批准文件；