亮点一：取消政府指导价

“物业服务作为市场交易的性质，无需政府指导价。”朱宪成解释，无论前期还是后期都应该由市场决定物业费，而不是由政府定价。

据悉，前期开发商是业主，通过招投标的形式进驻物业单位，而当物业单位与开发商签订相应的合同时。

后期业主委员会成立，不满前期物业公司的物业费用，完全可以请新的物业公司提供服务，市场化竞争优胜劣汰。

“其实开发商与物业公司签订合同也是一种商业行为，政府当时的指导价只是一种参考、评估、借鉴。”朱宪成认为，买房人买房时有必要对开发商明确表示，物业费太高可以不买，选择权在业主自己的手上。

比如以一辆宝马车抵押卖40万元为例，每年的保养费5万元，买的人觉得买得起保养不起，自动就会放弃购买。“这样选择权就会在业主自己的手里，高的物业费享受高的服务，低的物业费业主也有选择的权利。”朱宪成称。

城北某楼盘营销负责人认为，前期物业管理必须对商品房取消指导价，嫌贵可以不买房。否则限价根本不是市场经济，指望业主委员会成立再取消太难了。

“不能一味的依赖政府的政策，况且政府的政策也并没有兼顾所有广大业主的利益。”朱宪成说。

亮点二：引入第三方服务

征求意见稿规定：建立物业服务第三方顾问与评估制度。物业管理行政主管部门、业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方顾问与评估机构，开展物业管理区域划分、业主自治活动、物业项目交接和查验、物业项目招投标、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

朱宪成认为，引入第三方服务是好的，也是未来物业发展的趋势，但是该规定未必会向大家认为的那么有效果。

据悉，由于物业管理涉及到的法律法规较为庞杂，很多业委会成员的专业度都不够，为此南京物业管理部门曾经聘请由法学专家、业委会主任、物业公司老总等组成的“专家库”，在处理一些物业纠纷时，约请“专家库”成员来协助调解纠纷。

第三方服务不是一体化的物业服务，而应该是拆分原有的物业变成简历、查验、保洁、绿化、消防、安全等多领域的第三方服务。

朱宪成觉得，目前来看该条例关于第三方的说法实操性不够。“第三方服务有准入条件，同一个行业有很多竞争企业的存在，根据其专业性为业主提供服务。”