南京市住宅物业管理条例全文(2016)征求意见
南京市人大常委会已于8月下旬初次审议《南京市住宅物业管理条例(2016)》，将于2015年10月二次审议该条例草案。为了更好地修改完善条例草案，现将条例草案文本全文公布，欢迎社会各界提出修改意见和建议。请将修改意见和建议于2015年9月底前反馈给我们。
南京市住宅物业管理条例全文(2016)(草案)
第一章总则
第一条为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条本市行政区域内的住宅物业管理及其监督活动，适用本条例。
本条例所称住宅物业管理(以下简称物业管理)，是指住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，通过选聘物业服务企业对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
第三条市、区人民政府应当加强对物业管理工作的领导和组织，将物业管理工作纳入城市治理工作体系，建立物业管理综合协调和目标责任机制;建立与之相适应的资金投入与保障机制;制定和落实现代物业服务业扶持政策;建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。
第四条市物业管理行政主管部门负责本市物业管理活动的统一监督管理，区物业管理行政主管部门按照规定职责负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。
住房和城乡建设、规划、民政、城市管理、公安、特种设备安全监督、价格、人防、环境保护等行政主管部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。
街道办事处(镇人民政府)按照规定职责负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。
社区居(村)民委员会应当协助和配合街道办事处(镇人民政府)开展物业管理相关工作。
第五条本市建立物业管理区域违法行为实名投诉登记、限时回复制度，市人民政府应当明确投诉登记事项、投诉办理程序以及实名投诉保密制度等。
各行政主管部门应当在物业管理区域内显着位置公布投诉受理方式，按职能分工履行职责，及时受理业主和相关单位的投诉，依法调查处理违法违规行为。
业主、业主委员会、社区居(村)民委员会和物业服务企业等相关单位和个人有权对物业管理区域内的违法违规行为投诉举报。
第六条本市建立物业服务第三方顾问与评估制度。物业管理行政主管部门、业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方顾问与评估机构，开展物业管理区域划分、业主自治活动、物业项目交接和查验、物业项目招标投标、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。
物业服务第三方顾问与评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务，不得出具带有虚假内容、误导性陈述或重大遗漏的评估报告。
物业服务第三方顾问与评估制度的实施办法由市物业管理行政主管部门制定，报市人民政府批准。
第七条街道办事处(镇人民政府)应当建立由社区居(村)民委员会、公安机关、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调处理物业管理活动中出现的业主自治、物业移交、社区共建等重大物业管理事项。
第八条物业管理行业协会应当加强行业自律管理，促进诚信经营;加强物业服务企业从业人员培训，提高物业服务水平;定期发布物业服务市场信息，调处行业内部争议，维护物业服务企业的合法权益。
鼓励物业服务企业、从事物业管理研究的专家和物业管理相关专业技术人员加入物业管理行业协会。
第二章物业管理区域
第九条物业管理区域应当根据建设用地规划许可证确定的红线范围，综合考虑物业共用设施设备、社区建设等因素划分。
有下列情形之一的，在规划设计时可以划定为不同的物业管理区域：
(一)被城镇公共道路、城镇公共绿地、城镇公共水体等分割成若干组团的;
(二)可以明显区分为住宅、商业等不同物业管理形态的;
(三)配套设施设备能够分割、独立使用，可以划定为不同组团的。
分期开发建设或者二个以上建设单位共同开发建设的住宅小区，配套设施设备无法分割、独立使用的，应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
第十条建设单位在向规划行政主管部门办理规划许可手续时，应当依据本条例第九条规定，提出物业管理区域划定方案。规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业管理行政主管部门的区域划分意见。
第十一条新建住宅物业出售前，建设单位应当向物业所在地的区物业管理行政主管部门办理物业管理区域备案，提供下列材料：
(一)项目国有土地使用权出让合同(宗地出让合同);
(二)建设用地规划许可证、建设工程规划许可证(规划条件和规划核实相关资料);
(三)物业管理区域内专有部分的数量、面积和用途，以及除专有部分外共有部分的情况;
(四)经规划核准的物业管理区域平面图、地理位置、四至界限及建筑物总面积;
(五)法律、法规规定需要提供的其他材料。
第十二条建设单位应当将下列材料在商品房买卖合同及临时管理规约中明示：
(一)前期物业管理招标投标备案表;
(二)物业管理区域内专有部分的数量、面积和用途，以及除专有部分外共有部分的情况;
(三)物业管理区域平面图、地理位置、四至界限及建筑物总面积;
(四)地下室、底层架空层、天台等共用部位的面积及权属;
(五)物业服务用房(含业主委员会议事活动用房)的面积和位置;
(六)共用设施设备名称、用途及权属;
(七)其他需要明示的场所和设施设备。
第十三条已划定物业管理区域并实施物业管理但未备案的住宅小区，物业服务企业应当向物业所在地的区物业管理行政主管部门备案，并提供第十一条第二至四项规定的材料。物业服务企业无法提供的，应当书面报告物业管理区域地理位置、四至界限、建筑物总面积、物业管理区域内专有部分的数量，以及除专有部分外共有部分的情况。
物业服务企业应当将已备案的物业管理区域向全体业主公告。
已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由区物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)征求相关业主意见后确定物业管理区域。
第十四条物业管理区域需要分立或合并的，应当形成区域调整方案，对调整后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定。
需要分立的，应当分别经拟新设立的物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意;需要合并的，应当分别经原物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。
物业管理区域调整后，应当重新办理备案手续。
第三章业主大会与业主委员会
第十五条业主应当依据法律、法规、业主大会议事规则、临时管理规约或者管理规约等，以实名方式参加业主自治活动，行使权利，履行义务。
业主大会议事规则、临时管理规约或者管理规约，应当对业主参加自治活动的方式、违反共同约定的责任、自治活动争议处理办法作出约定。
第十六条业主大会根据物业管理区域的划定成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权利，依法履行职责。
业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
业主人数较少，经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
业主户数超过三百户的住宅小区，可以设立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责。业主可以列席业主代表大会会议。
业主大会或者业主代表大会通过的决定对全体业主具有约束力。
第十七条符合首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)成立条件的，建设单位应当依法报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。
首次业主大会会议的筹备经费根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担。建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处(镇人民政府)设立的专用账户，供业主大会筹备组使用。
首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主监督。筹备经费的结余部分应当纳入住宅专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。
第十八条符合成立业主大会条件的，街道办事处(镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。
筹备组人数应当为五至十三人单数。筹备组可以由业主成员以及街道办事处(镇人民政府)、建设单位、公安机关、城市管理行政主管部门、司法所、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)指定人员担任。业主成员由街道办事处(镇人民政府)组织业主推荐产生，业主成员不少于筹备组成员的百分之六十。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处(镇人民政府)协调解决。
筹备组中业主成员的推荐办法由街道办事处(镇人民政府)确定，并事先告知全体业主。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显着位置予以书面公告。
筹备组正式开展筹备工作前，街道办事处(镇人民政府)应当对筹备组成员进行物业管理相关知识的培训。
第十九条筹备组成员应当符合下列条件：
(一)具有完全民事行为能力，无犯罪记录;
(二)本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职;
(三)不得有索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为。
筹备组中的业主成员还应当履行及时交纳物业服务费用、住宅专项维修资金等义务，不得有违规装修、损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或擅自改变物业使用性质等不当使用物业的行为;且本人及其配偶、直系亲属未在本住宅小区开发建设单位任职。
第二十条筹备组应当自成立之日起九十日内完成下列筹备工作，并召开首次业主大会会议：
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式;
(二)拟订业主大会议事规则和管理规约草案，其中议事规则草案中应当明确是否设立业主代表、业主监事会，拟订业主小组划分方案草案;
(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;
(五)确定首次业主大会会议的召开方案、表决议案;
(六)召开首次业主大会会议的其他筹备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显着位置公告，公告时间不少于七日。业主对公告内容有异议的，应当在公告期间以书面形式向筹备组提出意见。筹备组应当自收到书面意见之日起七日内集体讨论决定是否采纳并书面答复异议人。
业主大会成立及业主委员会选举完成后，筹备组自动解散。筹备组未在九十日内完成前款所述筹备工作的，由街道办事处(镇人民政府)书面公告筹备组解散。筹备阶段发生诉讼、复议的，诉讼、复议期间不包含在筹备期限内。
第二十一条划定为一个物业管理区域的分期开发建设的住宅小区项目，先期开发部分符合业主大会成立法定条件的，可以成立业主大会、选举产生业主委员会，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
