该类问题应当如何处理，法律未明确规定。由于农村宅基地具有极强的福利和保障性质，且是本集体经济组织成员无偿取得的，由此，取得宅基地使用权的主体应当限于本集体经济组织成员，否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制，开禁宅基地交易可能导致社会强势群体对农村利益的侵蚀。在宅基地分配仍具有社会保障性质的情况下，贸然允许宅基地交易，将导致宅基地的兼并，影响社会秩序和稳定。因此，对本集体经济组织之外的村民购买本集体经济组织成员的宅基地和房屋的，原则上也应当确认为无效。
　　（2）关于城镇居民购买农村宅基地房屋的效力问题。

宅基地使用权是我国农村集体经济组织成员享有的一项用益物权，与物权人特定的身份具有密切的联系。对于城镇居民买卖建立于集体所有土地之上的宅基地使用权的问题，我国法律包括物权法均没有明确规定，因此应当适用国家有关政策的规定进行裁判。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知的》第2条第2款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日国务院在《关于深化改革严格土地管理的规定》中再次强调，“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。 2011年11月10 日，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部发布的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第10条规定：“对于借户籍管理制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。”可见，国家现行政策明确规定禁止城镇居民在农村购买宅基地或者地上建筑物，因此，应当认定城镇居民和农村居民之间签订的房屋或者宅基地的买卖合同为无效合同，不支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。　　　　
　　3、应确定为有效的例外情形
　　其他集体经济组织成员、城镇居民购买农村宅基地房屋合同原则无效,但不排除在例外的特殊情况下认定此类交易合同有效，维护其合同效力。
　 （1）出卖人将宅基地上所建房屋卖与其他集体经济组织成员、城镇居民前或同时,该房屋所占该宅基地因征收已转为国有土地,原为农民身份的出卖人也转为城镇居民的,则宅基地性质已经发生转变的,可以认定买卖房屋有效。此种情况下，土地性质已发生转变，认定合同无效的障碍已消除，应认定合同有效。
　 （2）购买农村私有房屋后,如果所买的房屋已经有批准权的机关批准和当地的集体经济组织同意,办理了房屋所有权和宅基地使用权产权变动手续,并取得合法权属证书的,可以认定买卖房屋合同有效。因为行政机关已经对房屋和土地权属的变更作出了行政许可，亦应认定合同有效。
　 （3）买受人虽系其他集体经济组织成员、城镇居民,但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体经济组织成员,且在购买房屋时系家庭成员共同出资,也为共同居住的,村集体经济组织同意其买卖合同内容的,可以依法认定为家庭共同购买的,买卖房屋合同有效。此种情况下，可以视为系同一集体经济组织成员之间买卖农村宅基地房屋，合同有效。
　 （4）在1999年1月1日《土地管理法》修订之前,农村村民将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳同胞的，应当认定买卖房屋合同有效。根据1986年《土地管理法》及1999年1月4日发布的《土地管理法实施条例》第27条规定，回原籍乡村落户的职工、退伍军人和离、退休干部，以及回家乡定居的华侨、港澳台同胞，需要使用集体所有的土地建住宅的，依照《土地管理法》规定的农民申请宅基地的程序办理。虽1999年1月1日修订的《土地管理法》制定的《土地管理法实施条例》（1999年1月1日发布）将此条删除，但根据“法不溯既往”的原则，1999年1月1日前农村村民将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳同胞的，应当认定买卖房屋合同有效。
　　（5）对同一房屋经多次买卖、转让的效力，可以依据最后一手的身份和交易情况，结合前述原则进行判断认定。如果最后一手的买受人系本集体经济组织成员的，视为宅基地并未流转给本集体经济组织以外的人，不违反法律、政策的禁止性规定，合同有效。　　　　　　　　　　　
　　（二）合同无效后的房屋返还及添附物处理
　　在农村宅基地房屋买卖合同被确认无效的情况下，应正确适用关于合同无效法律后果的法律规定及民法的公平原则、诚实信用原则，合理确定当事人的民事责任，妥善裁处纠纷。
  1、关于合同无效后的房屋返还问题
　　合同无效，合同一方因该合同无效取得的财产应返还合同相对方，这是合同法第58条关于无效合同处理的原则性做法。所以，法院在判决农村房屋买卖合同无效的同时，也判决了房屋和房款的返还，这种做法比较普遍。但在司法实践中，有的法院认为，在处理买卖合同无效的后果时，应以维持交易现状而不互相返还为一般原则，以相互返还、恢复交易前状态为例外。 
　　我们认为，合同无效后买受人购买的房屋应当返还。首先，合同无效后所有物的返还属物权的一种保护方式，其范围应为受领给付时的价值额，因为合同无效导致双方所取得权利的基础已经不复存在。其次，返还财产的目的是将因合同无效而在双方当事人之间产生的财产关系恢复到没有合同关系之前的状态，消除双方当事人之间在财产关系上所造成的影响。第三，合同法上所指的“没有必要返还”，是指原物虽存在，如果返还原物会加重当事人的经济损失，造成资源浪费，不符合客观经济规律，则采用折价补偿救济方式的情形。而农村房屋买卖合同无效的房屋返还不会加重当事人的经济损失，造成资源浪费，也不适宜采用折价赔偿的方式替代返还房屋。再次，若房屋出卖方利用现行规范对合同的否定评价达到其恶意反悔逐利的目的，可在合同无效的过错责任分配的裁量上将诚实信用原则作为司法裁判的重要价值取向，以矫正确认合同无效判决返还带来的利益失衡问题。
　　2、关于合同无效后的房屋添附物处理问题
　　在现实生活中，房屋买受人通常对其购买的房屋及其院落，按照自己居住和经营的需要进行装修、改造或者增建建筑物，相应会增加房屋的价值。上述装修、改造或者增建系由买受人出资、出力完成，因此对该添附物享有权益。但该添附物系附于出卖人的房屋之上，或者建于该集体土地之上，无法分离、搬迁，即使能分离、拆除，其价值也必然贬损，因此买受人应将添附物随原物一起返还给出卖人，由出卖人将添附物的价值补偿给买受人。添附物价值的确定，首先由双方当事人协商确定，协商不成的由法院委托有资质的房地产评估机构进行评估确定。
　　（三）合同无效后的损失赔偿
　　合同无效后的损失赔偿问题，是买卖双方在合同无效后争议的主要问题，也是双方利益得以均衡、纠纷得以妥善处理的关键。实践中，合同无效后的损失赔偿问题主要涉及以下几个问题。
  1、关于损失赔偿模式
　　当前，司法实践中主要存在两种损失赔偿模式。一是全部支持损失。二是部分支持买受方的损失。我们认为，合同无效后应当部分支持买受方的损失，且出卖人对合同无效负有主要责任。理由是：合同法规定，合同无效或被撤销后，有过错一方应赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在农村房屋买卖合同中，因为农村房屋和宅基地为限制流通物，法律政策都有规定，对此买卖双方当事人都知道或者应当知道，故双方合同无效均有过错。但此类案件成讼多缘于土地增值以及因土地征用、房屋拆迁将获得补偿安置等原因，出卖人受利益驱动而起诉。因此，在合同无效的原因过错认定方面，可以认定出卖人对合同无效负有主要责任。