因此，在进行土地抵押时，应了解该土地取得时间、目前开工进展情况、是否存在被收回的风险。

3抵押登记不规范风险

目前，有的地区采用房地统一抵押登记制度，有的采用分开抵押登记制度。例如，在进行土地及地上建筑物（均有证）抵押登记时，有的地区需要同时在土地局和房产局分别进行抵押登记，有的地区则只需要在房产局进行合并抵押登记。此外，在实际操作中会发现，针对部分地上建筑物无证的情况，有的地区只要将地上建筑物一并纳入抵押范围，则可以在土地局一并办理抵押登记，但有的地区只接受有权属证明的财产抵押或者在建工程抵押，但是进行在建工程抵押的相关要求较为严格，因此，一些无证件的地上建筑物很难一并抵押，这就造成了处置的难度。

4使用权不明或争议瑕疵风险

第一、土地使用权上存在租赁权。法律规定买卖不破租赁，如果初分抵押土地财产时，土地权利上存在土地租赁权利，土地的购买者将会减少或土地价格大打折扣，损害抵押权人利益。

第二、依法被扣押、查封、监管或采取其他诉讼保全措施的国有土地使用权。对于已经被有关机关采取强制措施的土地使用权，因其权利已经或暂时丧失完整性，可能影响后续抵押权的行使，故不能成为抵押物。

第三、土地没有达到开发强度，以该国有土地使用权抵押的，抵押无效。

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贷前风险防范措施

1加强对土地取得方式的了解

土地的取得方式包括划拨、出让、拍卖等。目前实际操作中接触较多的土地取得方式为出让，但是存在部分通过划拨方式取得的土地，这类土地在变现时必须补交出让金，这将导致在抵押权实现过程中实际所剩土地价款有限。此外，部分用途的土地使用权进行抵押时，由于其用途较难处置，容易造成抵押风险。《物权法》第三十七条规定“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施”属于禁止抵押的财产，但是“其他社会公益设施”属于难以界定的边界范畴，比如铁路用地、街巷用地等，如果将这类土地使用权进行抵押，在抵押权实现时将会造成抵押权人的损失。

2加强对土地未来规划情况的了解

在进行授信审查时，应该了解每宗土地的土地信息，包括规划用途、地类、权属、地价、土地建筑密度等情况。对拟进行抵押的地块，要了解现状信息、土地权利的限制性条款等。同时，应该重点审查土地目前开工建设情况，谨防超期未开发被政府收回。