(五)申请条件严格

近年，国内试行“以房养老”面临困局，与申请条件严格，准入门槛高有很大关系。2011年中信银行总行推出的“以房养老”按揭业务，对申请人进行了严格的条件限制，最多能获得不超过房产估值60%的贷款，申请人或其法定赡养人必须拥有至少两套房产，按揭时限仅为10年。该申请条件对老年人经济实力要求过高，适用群体范围窄，没有照顾到有该意向和需求但实际经济水平中等或偏下的老年人。其次，按揭期限偏短，多数老年人担心合同到期后自己还健在，此时银行按合同收回房产，面临没有住房的境地。

四、发达国家“以房养老”的经验借鉴

(一)美国“以房养老”的经验借鉴

美国是推行“以房养老”经验最充足、模式最成熟的国家。其现行的“房产价值转换抵押贷款计划”(HECM)是美国“以房养老”模式的成功典范。1990～2009年间，美国共发放HECM贷款778937份，2000年起住房反向抵押贷款市场开始迅速繁荣，获得民众的认可，2012年发放HECM贷款54676份，潜在市场需求日益扩大。

HECM计划指符合条件的老人向美国联邦住房管理局(FHA)申请，将房产抵押给获得FHA合法授权的银行等金融机构，在不丧失居住权的同时将房屋价值变现用于获得养老资金。该计划获得了联邦政府的担保，由美国住房与城市发展部(HUD)负责设计、运营。

申请条件为：老人的年龄达到62岁及以上;拥有房屋产权并居住在内;已付清房屋的贷款或已支付极大部分。老人可以选择终身按月或以几个月为单位获取年金;在信用额度内支付;两者结合的支付方式。

由美国的经验可以得出：一是美国政府在“以房养老”上的主导作用为市场运行树立了标杆。由政府成立保险基金为借贷双方提供担保，授权合法的参与机构，制定专门的法律法规和详尽的实施细则，政府的公信力强化了承办机构和申请老人两方的信心。可以为我国推行“以房养老”初期的试点建设如何控制风险提供借鉴。二是多种多样的资金领取方式满足了老人的不同偏好，保证了老人规划晚年生活的自由度，更容易获得接受和认可。

(二)新加坡“以房养老”的经验借鉴

新加坡现行的“以房养老”模式主要有“屋契回购计划”。该计划于2009年由新加坡政府推行，指政府回购符合条件的老人的组屋剩余屋契，发放相应的金额，使老人获得养老资金保障。同时，老人可以以30年的租约形式继续住在原有组屋中。