二手房交易营改增落定，二手房营改增最新政策解读，未满两年按5%全额征收，二手个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

二手房营改增落地

财政部、国家税务总局发布《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》明确规定。个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。该规定确定，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

这意味着，过渡期二手房交易营改增完全平移了现行二手房交易营业税政策。目前来看，这种政策的平移并不会带来税负增加。一位地方税务机关人士对记者表示，考虑到价税分离部分，营改增后，税负实际上略微降一点。

3月24日，财政部和国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(以下简称通知)，备受关注的二手房交易营改增政策落地。

二手房满2年转让免征增值税

通知显示，北上广深之外的城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

对于北上广深四个一线城市，通知要求购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的另作规定，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。

对于一线城市的“特殊待遇”，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，可通过此类征收率的方式，适当进行市场管控，进而抑制部分投资投机需求。

严跃进表示，对于普通住房，持有2年后进行销售，相应的增值部分可以归房东所有，其实是鼓励改善型购房需求的积极释放。

二手房交易的增值税政策基本平移了之前的营业税政策，但计税方法并非此前传言的(售出价-买进价)×5%。

通知显示，二手房交易应扣缴税额=购买方支付的价款÷(1+税率)×税率。

一套210万元的普通住宅满2年，应纳税额=210÷(1+5%)×5%=10万元;营改增之前的征税额=210×5%=10.5万元。

显而易见，同等条件下的征税条件，营改增后较之前税收成本节约4.76%。