房地产营改增之后哪些发票可以抵扣?

一石激起千层浪，最近召开的国务院常务会议明确了自5月1日起将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入营改增试点范围。

随着营改增时间表日益临近，对房地产企业来说，哪些进项税额可以参与增值税抵扣?房地产营改增最大的难点在哪里?

多位房地产财税专家表示，房企可抵扣发票越多越好，但目前进项税抵扣有限，很多事项须待细则落地，且个案差异较大，不能一概而论。

房地产进项税抵扣项有限

3月18日，国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案，明确自5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。

以此来看，现行营业税纳税人全部改征增值税。其中，建筑业和房地产业适用11%的税率，金融业和生活服务业适用6%的税率。

中汇(四川)税务师事务所一位资深财税人士告诉记者，营业税是价内税，增值税是价外税，主要区别在于，后者是针对收入和成本之间增值部分按照一定税率计税。

对房地产开发企业来说，以前所征收的营业税到底是什么?包含哪些具体项目呢?

房地产营业税，顾名思义就是针对房地产企业出售和个人转让房地产过程中所征收的税。

记者注意到，2011年10月底，经国家财政部与国税总局审核通过并联合下发《关于修改〈中华人民共和国增值税暂行条例实施细则〉和〈中华人民共和国营业税暂行条例实施细则〉的决定》。该文件第25条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

实际上，在房企“预售制”模式下，预收款成了他们主要的回款及现金流来源之一。也就是说，房企收到预收款即要缴纳一定税率的营业税。

国税总局在日前发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》中提到，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

在房地产开发企业主营成本构成中，包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费用、建筑安装工程费用、基础设施费用、配套设施费、借款费用及开发间接费用等。

在营改增过程中，到底哪些可以进项税抵扣?中汇(四川)税务师事务所前述资深财税人士介绍说，“建安成本那一块是可以抵扣的，建筑企业营改增是11%。如果建安成本占比50%~60%，毛利20%，但还是不足以持平。”其他比如前期开发费、政府基金，这些是不可能抵扣的，像银行贷款利息能不能抵扣也是个问题。