首付贷作为最近几年在房地产行业兴起的一种新的金融衍生品，在一定程度上确实是一种金融创新。但其过高的杠杆比例，以及所带来的潜在风险，往往不被人所重视。

  楼市去杠杆，显然是为了防止楼市配资重蹈去年股市配资的“覆辙”。房贷的风险不可忽视，房贷衍生品与股市不一样。股市变现能力强，而房贷变现能力差，周期长。在长达几十年的月供周期中，一定会再遇到利率上调等风险。

  首付贷虽然使得购房人零首付就可以买房，但同时购房款全部是需要还本付息的债务性借贷资金。其购房后接下来的负担之重可想而知。利率一旦上调或者购房人收入一旦不稳定，将可能出现断供风险。这些风险最终还是贷款的银行与购买首付贷产品的投资者买单。

  从这些风险来看，首付贷引起金融监管部门的关注，并计划推出相关政策措施，进一步加强此类贷款的监管，防控此类风险发生的行为无疑是正确的。

  但随着本轮京沪深三地房价不同程度的上涨，首付贷往往被认为起到了推波助澜的作用，无疑是背上了房价上涨“真凶”骂名的主因。事实上，本轮京沪深三地房价上涨存在多种因素，但不应该把首付贷归结为房价上涨的真凶，充其量只是“帮凶”之一。

  一线房价上涨的“真凶”：货币信贷政策的宽松

  京沪深作为国际型大都市，其房价上涨受多重因素影响。从2月份楼市出台个人住房贷款政策和降税新政，但一线城市只能“有限”享受其中的政策红利来看，管理层显然已经意识到近期一线城市房价飙涨的问题。

  但一线城市房价为什么还涨？主要原因还是归结于货币政策和信贷政策的宽松。

  信贷政策方面，2015年央行发布的“330新政”，对首套贷款未结清的二套最低首付下调为40%。而在更早的时候，央行于2014年发布的“930新政”，则对首套贷款已结清，再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。

  虽然此后央行于2016年2月发布的房贷新政与限购城市“无缘”，但此前信贷政策的实施、以及持续五次的降息降准，已经给房价的再次飙升提供了有利条件。