那么，梳理中国1990年~2013年的数据来看，过去24年里，中国的实际GDP平均涨幅为9.9%，CPI平均涨幅为4.6%，房价（全国房地产销售额除以销售面积）平均涨幅为10.7%，M2平均涨幅为21.0%，这体现出货币发行、经济增长和通货膨胀的整体不一致性。陈龙表示。


　　在他看来，值得注意的是，实际GDP的增长率加上房价的增长率为20.6%，与广义货币供给的增长率基本相符，不等式变成了等式。房价的涨幅与M2增长率的相关性高达71%；这说明房价上涨的最大驱动力并不是刚需，而是货币。


　　房价与M2涨幅的这种高度相关性在现实中也得以印证。


　　根据上海市房地产交易中心的数据（微信订阅号上海房地产观察整理），样本为2006年上海最贵的50个楼盘（3、4、5、6月这4个月间的成交记录），这些楼盘2016年价格/2006年价格平均值为2.81、中位值为2.79。


　　以此测算，从2006年至今的8年里，上海的房价以每年14%的速度上涨。而与之对应的是，在过去8年里，M2的年均增速为18%。上海房价增速占中国M2增速的比例为78%，两者具有高度的相关性。


　　那么，这是否意味着过去几十年，中国的钱都进入了房地产市场？


　　中国银行首席经济学家曹远征认为，从过去的数据来看，M2的增长与房价的涨幅呈现高度的相关性，从逻辑上讲并不难理解，因为货币供应增加一定会引起资产价格上涨，但M2也并非推高房价的决定性因素。


　　 为什么M2的增长与房价的涨幅在中国会表现出高度的相关性而在国外没有，比较直接的原因是中国投资渠道过窄，例如，如果国内投资渠道多元化，这种相关性可能就削弱了。曹远征表示。

　 房价会跌么？

　 我们要考虑很多变量。曹远征认为，尽管从过往的数据来看，房价的上涨与M2的增加有高度的相关性，但未来却不一定。事实上，从各种趋势来看，两者的关系正在日益疏远。

　 一位国有大行风险管理部人士也对《第一财经日报》记者表示，从过往的数据来看，当前M2的确是影响房价的重要变量，但可以预见的是，这种相关性正在被打破，很多变量在干扰两者的相关性。

　 包括财政政策（如房地产税）、汇率政策（人民币升值还是贬值，导致资金外流还是内流）、银行信贷政策（个贷上浮利率还是下调利率，行业管控规模）、行政政策（是否限贷限购）等。他举例称。

　 曹远征则认为，打破M2与房价相关性最重要的变量应该是购房行为的改变，这取决于两个关键因素：一是中国人口结构的变化。随着老龄化加剧，住房刚需下降，房价上涨慢，进而房地产投资降温。二是户籍制度改革。随着城镇化的推进，大家买房会根据工作地点或其他因素而定，各地房价也会出现结构性的改变。

　 而这几个因素正在发生。他对记者表示，M2是非常重要的因素，但相关性会削弱。M2是不是一定会推动房价上涨，或者说是不是会推动某个地区的房价上涨，都是不一定的。即便是上涨，也不会是普遍性的。