不幸的是，这种可怕的规则却在中国的房地产市场中广泛大规模运作，而且到目前为止没有被普通投资者识破：中国的地产商在开盘之前，都会弄一个内部认购，超过一半以上的房子都被内部认购掉。这样的过程其实就是开发商找人向银行贷款买房，本质是自己卖给自己，但也是变相把楼盘以市价卖给银行。只要产权一变换，银行的钱就全进到开发商的腰包了。而真正想买房的老百姓，基本都告诉你全部卖掉了，制造饥饿营销。然后过几天告诉你说有人退房，把内部认购的房子高价转移到老百姓手里，钞票再一次进入地产商的腰包。而老百姓还庆幸好不容易买到房子，殊不知自己成了高风险的接盘者。银行更是成了冤大头。大家一定问，这样的循环规则为什么在国外比较难实现呢？最最关键的是国外地产商搞内部认购的难度很大，因为国外银行不一定愿意贷款给开发商找的那些内部认购的人。而在中国，内部认购却能轻松实现，为什么？中国的地产商能与银行内部人员出现大量的勾结串通，而银行内部人员当然不是希望为银行赚钱，换句话说或是中国的地产商在养着他们。而如果银行成了冤大头，亏损最后还是由老百姓买单。

　　这一切组成了中国地产商能够剥削购房者的第一层内力：只要你盖好了房子，你就不愁卖不出去房子。中国地产商能够剥削购房者的第二层内力是：只要你买到了地，你就不愁盖不了房子。不要以为一定要有大资金才能做地产商，中国地产商大部分一开始都是空手套白狼，关系比资金重要的多，地才是一切的根本，只要跟政府关系好，拿到了地，自然会有银行自觉地爬过来放贷谁都知道房地产行业油水大。甚至最严重的时候，政府卖地收取的土地转让金，都是以银行贷款的形式交还，连这都不是开发商自掏腰包。而其后，更是各种无中生有的好戏。因为咱们中国有预售制度，没盖好房子前开发商可以卖房提前拿到销售款。就算是没拿到销售款，楼盘修建中的费用也可以由承包商垫付。中央政府也确实想过要改变这种现状，比如土地必须竞标拍卖，土地出让金要靠本金等等。尽管关系不再是房地产巨轮转动的关键，资金是关键，然而，初期大环境下已经造出了数不尽的央企房地产业航母到了这个阶段，房地产行业已经过于巨大，任何修整边幅式的改革，都已经无法再起到作用。

　　土地拍卖，在这些央企房地产航母进入之后，直接造成的便是地价的再创新高。无论什么样的高地价，这些央企都愿意拍，因为地买到了，不愁盖不了房，盖了房，不愁卖不出去。对此，政府也确实想要调控高地价。但要搞清楚的是，想调控地价的是中央政府，而对于地方政府来说，土地就是GDP，土地就是政绩。这一切都是基于：只要你拿到了地，你就不愁盖不了房子。中国地产商的第三层内力：地方政府对地产商的过度纵容或勾结。

　　大家有没注意到，中国的地产商在盖房子的时候，都是先注册成立项目子公司来运作。当出现有大问题大麻烦的时候，子公司只是有限责任公司，与上方母公司无关。所以大家不要总被楼盘广告迷惑：比如某某房产大公司销售的某某楼盘，你以为有保障。你错了，出问题的时候，你找的只能是这些大公司的项目子公司。如果子公司里的现金都被母公司取走了，甚至子公司都解散了，你连投诉的门都没有。在销售完房子后，销售款本该用来还银行贷款吧，用来解压土地和房子。实际上根本不是，地产商基本上拿着销售款去拍另外的土地或者投入另外的项目去了。而要不要用来还这个项目的贷款，这就要看开发商的脾气了。




　中国房价调控现真正危机