白银时代将持续到2020年。最近十年新建住房占比是住房市场发展的一个重要指标。在一个快速发展的市场，较新住房的占比通常达到40％-50％，之后逐渐下降。我们预计，最近十年新建住房占比将从2010年底的43％下降至2020年底的29％。根据国际经验，虽然中国房地产市场的黄金时代已经结束，但我们正处于需求稳定的白银时代。

看好五大都市区的20个城市

随着人口不断聚集，中国正在形成五大都市区。我们认为，这五大都市区的中心城市和部分充满活力的卫星城市最有可能跑赢白银时代整体稳定的房地产市场。

预计五大都市区的需求保持稳健

我们看好中国高铁沿线的中心城市。中国的高铁网络极大地缩短了城市之间的通行时间（或称为“经济距离”），因此位于高铁干线交叉点的城市将有可能成为该地区的中心城市，其房地产市场也将具备坚实的基础，有望表现得比其他城市更好。

围绕国家中心城市发展起来的各大都市区初具规模。位于中心城市周围的二三线城市有望承接产业转移，拥有巨大的潜力，无论城市建设规模还是人口增长都将相当可观。我们预计，到2040年，五大都市区的人口将较2010年增加70％，至4.6亿人（约占全国总人口的30％）

看好的城市——中心城市及其卫星城市

中心城市的情况比其他一二线城市要好。从长期来看，由于中心城市的集聚效应推动了经济的升级和人口的流入，为房地产需求和价格提供了持续的支持，中心城市的房地产需求通常比较稳健。我们此处所指的中心城市位于高铁网络的连接点上，并且是大都市区的经济中心，包括北京、天津、石家庄、上海、杭州、南京、深圳、广州、成都、重庆、厦门、郑州、武汉和长沙。

大都市区的三线城市较普遍低迷的三四线市场更看好。2009年至2014年，传统大都市区（环渤海、长三角和珠三角）的三线人口流入最为强劲。

中心城市的卫星城市人口流入较强。各大都市区人口流入最多的城市均是该地区中心城市的卫星城。在珠三角地区，东莞和惠州是深圳的后院，而佛山与广州几乎连为一体。苏州靠近上海，而廊坊和保定毗邻北京。长期来看，人口流入和中心城市溢出的经济活动将为这些卫星城市的房地产市场提供良好的支持。因此在三线城市中，我们看好作为卫星城市的东莞、佛山、惠州、苏州、保定和廊坊。

改善性住房需求份额持续增加

2016年，一、二线城市的改善型住房需求有望占主导地位。

首先，现有的住房普遍户型较小（平均面积80平米，三居或以上的户型占比不到40%），20%左右的住房质量很差。加上二孩政策的全面放开，我们预计，2016年一、二线城市改善性住房需求有望表现强劲。

约有45%的住房存量是1999年以前建造的，当时房地产市场并没有商业化，这些住房的居住者很有可能还从未购买过住房，因此将有更强的动力去改善居住条件。此外，已拥有一套住房的改善型购房者的住房负担能力要比首次购房者高得多。

其次，与改善型住房需求相比，其他的两类住房需求（首次置业需求和投资性需求）正趋于弱势。