修订重组预案回应华润质疑

为了应对即将到来的复牌，万科7月1日一口气刊出八条公告，为复牌护航，其中在回复深交所询问函和重组方案的修订案中，增加了前海国际项目土地交易作价的评估依据、前海国际盈利模式分析。

此前，华润质疑重组方案中资产标的定价过高，摊薄股东权益，万科此次披露的内容被指意在回应华润的质疑。

万科公告披露，T201-0074、T407-0026及T407-0027号地块的土地使用权注入深圳地铁集团时的原作价出资金额为235.90亿元，地铁集团将上述三项地块增资注入前海国际的作价金额同样为235.90亿元。

万科深铁重组预案中前海国际项目作价456.13亿元，比原作价出资金额增值220.23亿元。其中前海枢纽项目的土地使用权预估值为325.03亿元，安托山项目的土地使用权预估值为130.71亿元。

结合深圳市和南山区土地招拍挂市场数据分析，2016年以来成交楼面均价较2012年相比分别增长353.77%及284.13%，较2015年分别增长40.70%及34.12%，增幅明显;而前海枢纽项目和安托山项目预估值较原作价的增值率分别为123.30%和44.69%，增值率在合理范围内。

此前华润质疑前海枢纽及安托山项目，折合楼面价分别为.59万、3.87万元，但由于支付股权溢价不能抵扣物业销售的土地增值税及所得税，实际楼面价分别约为4万多、5万多元，与同区域招拍挂拿地价格相比没有优势。

万科公告中披露，前述两个项目合计新增权益可售面积约155万平方米。招商证券房地产团队分析认为，按可售面积口径，前海枢纽项目和安托山项目的原始楼面价分别为1.2万、2.6万元;按标的资产定价折算的平均楼面价分别为2.7万、3.8万元，增幅分别为123%、45%。考虑到两个项目周边在售办公、住宅均价分别约为8万、10万元，此次交易折算的平均楼面价大约占现时房价的30%左右，明显低于一级市场拿地行情。

此外，万科在修订案中补充了前海国际项目的盈利模式分析，称通过核心区域租金上涨、新业务类型的附加收益，依托“轨道+物业”经营模式，可以保证前海国际持续经营能力。

复牌将是宝能的“黑天鹅”?

钜盛华及其一致行动人要求召开临时股东大会撤换董事会成员提议被否决，是复牌前唯一的利好支持了。此前，因为华润和宝能联手反对，万科重组预案几近流产，没有明显利好支持，市场担忧万科A“裸复牌”。