其次，不动产登记行为具有行政行为属性。第一，从登记机关的性质看，在我国，无论负责土地权利变动的土地管理机关，还是负责房屋权利变动的房屋管理机关，乃至林业主管机关与农业管理机关，都是掌管国家公权力的行政管理机关。涉及不动产纠纷案件的某些当事人主张撤销不动产登记时，往往提起行政诉讼。第二，从登记机关的职责看，我国《物权法》第12条规定，登记机构应当履行下列职责:查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;就有关登记事项询问申请人;如实、及时登记有关事项;法律、行政法规规定的其他职责;申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。以上登记机关的职责都是以维护不动产登记的公信力和保护交易安全为目的，这正是国家公权力机关应该并且能够担当的重任。第三，从登记机关承担责任的性质上看，登记机关在职权范围内未履行职责或超越职责范围的，可能导致行政诉讼，即登记机构可能因登记错误而承担国家赔偿责任。从我国有关不动产登记的现行法律制度来看,登记完全是一种针对不动产的行政管理行为,而与物权变动的公示公信宗旨关系不大。

二、当前不动产登记制度存在的主要问题

1、不动产登记的法律规范不统一

我国调整不动产登记的相关规定,散见于若干具体的法律法规中,包括全国人大制定的法律、国务院制定的行政法规及各个部委颁布的部门规章。如工商部门对不动产抵押权进行登记依据《中华人民共和国担保法》;国土资源部门对土地进行登记则依据的是《中华人民共和国土地管理法》,此法第十一条第三款还明确规定“确认林地、草原的所有权或者使用权,确认水面、滩涂的养殖使用权,分别依照《中华人民共和国森林法》《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理”,法律上体现了不动产分散登记的现状。由于缺乏统一的法律规范,各个部门规范又过多地强调行政管理职能和顾及本部门利益,致使不动产登记的法律规范互相交叉、冲突,影响了其权威性和严肃性,不利于不动产物权正常秩序的形成和发展。

2、登记机关不统一

由于不动产登记的法律规范不统一,使得登记机关也不统一。例如,房屋由住房和城乡建设部门主管和登记,建设用地使用权和集体土地所有权等由国土资源部门负责登记,草地由农业部门进行主管和登记,林地由林业部门进行管理和登记,承包经营的耕地也是由农业部门进行登记。“在我国的法律制度中,中央和地方政府具有各自管理不动产的领域,这种繁杂的规定,一方面使当事人进行登记变得极为不便,同时还给执法机关和司法机关带来了很多执法和司法上的困扰。”[⑤]登记机关不统一增加了当事人申请登记的成本和负担，并且使得登记制度的公示作用大大减弱,不利于交易安全的保护。