中小型险企不太有能力和数据支撑‘以房养老’业务，大型保险公司基于产品线完整的考虑可能会去尝试。政策出台很容易，具体产品的推出可能还要半年。其实，从银行版的以房养老来看，市民接受度并不高。上述资深人士说。
长江证券保险分析师刘俊对南都记者表示，国内满足相关展业要求的保险机构约33家左右，预期市场热情较高但是业务开展推进较为缓慢，以房养老试点期内难以成为推动养老险市场的实质动力，政策意义大于实际意义。期待后续持续推进保险机构参与养老市场和医疗保保险市场方面的政策。
非参与型产品或抢先亮相
关于以房养老产品的设计方案，幸福人寿监事会主席孟晓苏[微博]在7月初时表示，首批保险产品是非参与型产品，即保险公司不参与房屋的增值分享。老人把住房抵押给保险公司后，会聘请专业的评估公司给出一个估价，无论房价怎么波动，就是按照既定的估值，定期向老年人支付养老年金直至身故。另一方面，老年人过世后，其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有;如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿。
目前还没有具体细则之前，可以供我们参考的，只有国外的先例。从美国公开数据来看，2016年反向抵押贷款财产评估价值的均值为25.2万美元，平均借款本金的评估上限为15.8万美元，折价率在60%多。如果按照2016年单笔贷款余额13.2万美元计算，实际相对于房产评估价值的折价率在50%。
平安证券研报里称，在不考虑未来房价风险的情况下，如果三、四线城市单处房产价格评估值在40万元，那么利用房产进行反向融资的额度将在20万元左右。如果借款人未来生存年限是20年，每月实际收入不足1000元。显然这种以房养老模式与现在的住房抵押融资相比优势不大。
此次试点的四个城市，应该房价都远不止40万元，也就是说老人可以获得贷款相对高一些，可问题是房屋估值究竟如何计算，以房足以养老吗?仍需要产品落地后慢慢探讨。
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银行版以房养老
推大半年都没客户
事实上，以房养老保险刚刚确定在广州试点。但早有银行在去年就尝了头啖汤，遗憾的是该业务推行了近一年仍未吸引到一个客户。早在去年9月份，中信银行在广州市场推出了以房养老的相关业务，凡年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，可以向银行申请贷款用于养老。该业务并非限定一定是老人有房产，其子女抵押自己的房产也可以，不过要求老人和其子女至少有两套房产。
