在记者此次采访的，3个楼盘中，万科天地和泰禾中央广场都有50平方米左右的小户型，总价可以控制在300万元左右。

卢文曦认为，商改住近几年受投资者青睐，还有一个原因是租金回报率较高(年租金/房屋单位售价)。

卢文曦测算过这样一组数据：在上海普通住宅的租金回报率通常在1.5左右，但是由于商住房通常比较好租，售价又比纯住宅低，租金回报率可以达到4。

“整顿风”会否扩散

卢文曦告诉记者，每个区域的土地用途比例，政府是规划好的，政府本来可能期望通过在某一区域出让商业用地，吸引企业入驻，增加长期税收，而一旦商业用途改编为住宅用途，政府规划的效果就无法实现。

“此外，商改住还容易引发其他的问题。比如一个区域原来规划人口是10万人，由于商改住，人口变成了13万人甚至更多，那么区域配套就会跟不上;另外，原来商办项目的楼面价和售价相对较低，但是一旦改造成住宅出售，就会推高房价，这样一来，开发商也就不去用心做商业项目或办公项目规划了。”卢文曦补充道。

在赵秀池看来，商改住项目还规避了北京等地的住房限购政策，抵消了住房限购的政策效应，商改住抬高了商业办公物业的成本后，也不利于实体产业的发展。

目前，北京、上海都有很多在售、未交房的商住项目，上海市闵行区试点整改的做法，有没有可能成为一个范本，为上海更多的区县、北京乃至更多有着商改住现象的城市所借鉴?

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，自去年通州双限之后，北京市商办物业全面调控的风声不断，而今年1月，上海暂停商办项目销售的现实更是将这一类型产品推上风口浪尖，收紧调控已是箭在弦上。

“由于北京的商办项目销售额占比超过三成，一旦调控祭出对于房企来说将是巨大打击，因此，自2月中旬商办集中入市的趋势即开始显现，而3月份商办项目‘抢入市’的现象将更加明显，这也或将成为商办产品‘最后的盛宴’。”郭毅说，

据亚豪君岳会统计数据显示，2017年3月，北京住宅市场预计将有23个项目入市，其中商办类项目多达10个。

“从上海此次整顿的情况来看，是各区县根据自身情况做调整。北京应该也会遵循这样的思路，比如，此前通州已经限购，门头沟区从去年9月开始也在整顿商改住，一些样板间的居住功能都被拆除。”郭毅补充道。

但记者在采访中发现还存在这样一种观点，即商住类项目占整个北京市场新房销售比例较高，一旦严格按照规定整顿商住项目，比如，取消居住功能，完全按照原用途销售，北京市的房地产市场交易情况会受到太大影响，甚至可能导致大量的信访，因而政府不会轻易大面积地对商住进行整改。