四、保险和房地产联姻如何进行有效的风险管控?

“以房养老”把保险和房地产结合在一起，如何进行有效的风险管控?对此，对外经济贸易大学副教授徐高林提出了四个风险因素：房价波动、利率波动、寿命波动和现金流风险。他说保监会在调研的基础上对风险已经做出了一道防线，试点城市房价抗跌，我们更要关注未来发展过程中的“意外风险”，在试点期内不断的总结、学习。

风险的关键问题还是在于房产的估值问题。王国军指出，房价一旦下跌，对保险公司和银行和个人都是一个大问题，究竟谁来承担这样一个损失，银行、保险公司都不敢参与进来，还是需要制度设计的合理，让人们没有后顾之忧。此外，王国军还提出了人们广为关注的“70年产权”问题，他说，将来产权到70年以后房屋如何处置将会是一个大问题。

显然，房价波动并不是唯一的风险因素。徐高林还提出两个问题，一个是完全独立产权和房产处置的问题，也就是继承人和保险公司之间未来会在房产价值上可能出现争议，对房产的处置达不成一致;二是房屋中途意外的风险，老年人的权益很难得到保障。

关于投保人对产品的选择，王国军说投保人需要根据自己的风险承担能力和意愿来选择。根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同，试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。参与型产品指保险公司可参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品指保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人。

五、以房养老怎样“养”?

反向抵押养老保险并非我国首创，在一些发达国家已经尝试多年。简而言之，这种保险就是老年人将房产抵押给保险公司，按约定条件获取养老金，身故后，保险公司获得抵押房屋的处置权。

“反向抵押养老保险的投保人群须同时符合两个条件，一是应为60周岁以上老年人，二是拥有房屋完全独立产权。”保监会人身险监管部主任袁序成说。

事实上，“保险版”以房养老具有鲜明的特征，它为投保人提供养老金的周期与生命等长;投保人在身故前享有房屋占有、使用、收益等权利;投保人身故后，房产处置的剩余所得将会返还给继承人。

中国房地产开发集团理事长孟晓苏认为，作为一款金融产品，“以房养老”具有“三高”特征，就是适用于高房价城市、高潜质房屋和高素质老人，而无子女老人和“失独老人”则是最合适的购买群体。