4、社会保障制度不够健全，资金缺口大，政府和企业尚不能完全担当社会养老的重任。中国的老龄化问题越来越严重，虽然目前的社会养老政府起着主要的作用，然而由于我国人口基数大，政府难以承受养老的巨大资金。从理论上说，以房养老具有较强的可操作性，也是解决养老资金的一个重要思路，它既能盘活房屋存量，又解决了社会保障问题。

三、新型模式及可行性分析

笔者从“以房养老”的前提(房屋产权)和合理处置产权的角度，认为从理论上可采取的几种模式：对于目前还未能获得房屋所有权的老龄人来说，如果想加入“以房养老”的行列，可以采用合资购房养老模式：合资购房养老，就是针对这样一群购房资金不足老龄人，他们可以向贷款购房，贷期内不必还本付息，身故后用该住房还贷。

合资购房可以解决老人的居住问题，还可以以变相的方式获得房屋带来的收益，但是合资购房的产权分割是最容易产生问题和矛盾的。所以，在合资购房之前一定要签订合资购房协议书，明确产权的分配。由于银行借此参与房地产投资，对于房地产行业来说面临着更大的不确定因素。

对于拥有房屋所有权的老龄人来说，可以选择以下模式：

1.反向抵押贷款。这种模式适合拥有房屋所有权者，特别是空巢老人家庭。对于反向抵押贷款模式机构和老人共同面对房地产风险，同时老人也能从中获得抵押的贷款提高生活质量。国外比较盛行，我国金融工具不够健全完善，该业务还在探索之中。

2.售房养老。老人把住房所有权出售给特定机构，使用权继续保留到死亡为止，老人用房款养老。这种模式和反向抵押贷款最大的区别是房屋所有权和面对房地产风险问题上。售房养老主要面临的是传统观念的障碍。

3.住房置换。老人可以将自己的大房子售出，在郊区换购小房，用差价款来养老。而且，目前我国的养老、医疗等都可以转移。这种模式主要出于老人的意愿，可行性较强。

4.住房出典。老人将房子出典给金融机构，获得一定典当金来提高生活质量。老人的子女可以选择把该房产买回，待老人去后，子女只需要把这些年金融机构支付给老人的总额偿还，再按消费贷款利率支付利息，那么房子仍旧是子女的。

5.将房子抵押给养老院，养老院负责养老。老人把房子抵押给养老院，经后可人住老年公寓，并重申免交一切费用，而房屋产权在老人逝世后归养老院所有。204月南京市私营的汤山留园老年公寓首家推出了此种以房养老”模式。幸福人寿已成为首个试办此业务的公司。