三是盘活老年人持有的存量房产,缓解房地产市场供给不足问题,从整体上有利于减小年轻一代生活负担,为老年人安度晚年创造更好的条件。当前不断攀升的房价也使独生之女一代陷入所谓“房奴”的困境。“以房养老”有利于增加住房供给,改善房地产市场格局,降低住房成本,使年轻人有更多的财力和精力创造条件让老年人安度晚年。

“以房养老”难题待解

但是,“以房养老”模式目前在我国还不成熟,面临着诸多问题有待解决。首先,“以房养老”将面临中国传统家庭模式下“代际契约”关系的冲击。中国式的“养儿防老”,一般存在如下默认的“契约”:子女负责照顾老人安度晚年,老人百年之后将遗产留给子女,其中房产是最重要的遗留财产之一。这一契约始于中国古代“但存方寸地,留与子孙耕”的传统观念,随着农业社会向工业社会的转变,市场经济的快速发展,契约内容由“方寸地”改为“商品房”。虽然无论是从法律的角度,抑或是从伦理道德上讲,有房或无房,子女均有赡养老人的义务。但长期形成的传统契约却使“以房养老”的实施面临较大阻碍。事实上,根据此前上海民政部门的调查,高达90%的老人均考虑将房产留给子孙。

其次,“以房养老”的实施效果将受到我国养老市场发展程度的制约。由于我国人口众多,且老龄人口占比持续上升,虽然养老市场发展的步伐不断加快,但与实际需要相比差距仍较明显。根据民政部调查数据,我国城乡养老机构平均每50个老人不到一张床。而且现有的大部分养老机构在居住条件、生活环境上,与老人的期望尚存在较大差距。

近些年,国内已开始建设品质相对较高的养老社区,多家房地产企业、保险公司积极参与其中,但总体尚处布局阶段。我国养老市场发展进程滞后,养老机构、养老服务在数量与质量方面的严重不足,使“以房养老”面临着更现实的难题,房产抵押出去后养老服务却买不到。此外,在医疗资源相对紧缺的背景下,老人看病难的问题更为突出,这可能是更多老人关注的焦点。

再次,“以房养老”带来的不确定性可能让金融机构望而却步。“以房养老”对房产进行的“倒按揭”方式,并非金融机构的常规业务,目前尚缺乏统一的、具有操作性的业务规则可以借鉴,存在诸多不确定性。

一是按揭金额难以确定。在“以房养老”模式下,房产一般需在老人过世之后才能进行处置,在签订合同到执行处置时间跨度可能较大,难以准确预估房产的实际价格,如何确定按揭金额是首先需要解决的问题。二是按揭期限难以确定。不同于传统房产按揭合同中对还款期限所作的明确规定,由于人的寿命难以预期,“倒按揭”的期限无法事先确定,每月金融机构提供的养老金数额难以准确计算。三是房产处置可能面临更多不确定性。根据现有规定,银行并不具有对涉及抵押按揭业务的房产进行直接处置的权利,而只能通过法院拍卖渠道解决。拍卖的价格受多方面因素综合影响,银行可能面临拍价过低而导致较大损失的风险。