其次，现在一线城市房价看涨的趋势还是比较明显的;二线城市目前也是涨声一片，但是对下跌的担忧也同时并存;三线、四线城市就不好说了，很多“鬼城”的存在就说明了这一点。这样不确定的涨涨跌跌所造成的困扰，对保险精算也是个大麻烦。如果今年签了“倒按揭”的协议，明年房价大涨了或大跌了，又将怎么处理?

总之，住房市场的走势不企稳，前景难预测，其实是无法做保险精算的，因而也就无法做出相应的保险方案。如果硬要以行政手段去“推动”、去干预，会不会出现“中国式”的“次贷危机”?金融机构迄今没有对“以房养老”表现出积极性，恐怕其深层的理由也正在这里。

所以，从理论上说，若要使“以房养老”成为可行的和可操作的社会政策，必须具备两个前提条件，一是老人的住房必须是可以由他们自由支配的，二是住房市场的价格是稳定且可持续的。

在上个世纪末开始搞住房改革时，当时的方案设计是学新加坡，解决居民住房问题并使他们拥有自己的资产(房产)主要是靠“经济适用房”。在这个前提下，我们曾经提出过把养老保险和住房关联起来的政策设计。新加坡的经验，实际上就是把个人账户中储备积累的养老保险基金(公积金)，用按揭的方式贷给投保者买房，把这笔在投保者看来本来要沉睡几十年的资金用活了，同时也让养老保险基金获得了稳定可靠的贷款利息(买方自己住的一般不会不还款)。进入老年时，即使遭遇什么不幸，最终还有一份不动产可以作抵押贷款来保底。因为子女也可以得到同样的政策待遇，所以他们就无需老惦记着老人的房产了。但是，后来住房社会政策被扭曲，走上了以房地产市场为主的路子，使这一方案成为“乌托邦”。

在当今中国社会的现实条件下，有一个“以房养老”的“修正案”也许会有用。当老人的身体状况到了失能失智的阶段，靠子女提供服务照料实际上是比较困难的，比较好的选择是入住老年服务机构。如果在资金上有困难，可以考虑把老人的住房租出去，用这样的方式来获得机构服务的资金。这样的做法没有改变住房的产权所属，当老人故去时，其亲属就可以将住房收回再做处置。这个方案的关键是要有一个非营利的服务机构(社会组织)来操办这件事情，因为租金可能并不很富余，要是走市场的路子，老人所得就寥寥无几了。