截至2014年年底，我国城镇化率仅为54.77%，与主要发达国家的75%相比，仍有20%的差距，即便不考虑人口增长，以2014年年底13.68亿人口计算，未来将有2.74亿农村人口涌入城市，住房需求作为公民的基本需求，正如李克强总理所言，是房地产市场刚性的需求。

然而，我国宏观经济发展已进入“新常态”，经济增速逐步下滑，要解决2.74亿人口的就业、生活、医疗、教育等等问题，经济上将承受巨大的压力，解决这些问题将耗费更为漫长的时间。

因此，虽然“新型城镇化”将为房地产持续注入需求，且将进一步提高有效需求的比例，但我们不可盲目乐观，这部分需求的释放将因有限的经济和社会发展水平及巨大的人口压力而大为延长。

2、人口老龄化加速、二孩全面放开无望，刚性需求增长有限

我国已迈入老龄化社会，人口增长放缓。而对于计划生育进一步放开，李克强在15日的记者见面会上也明确表示，政府将根据单独二孩放开的评估结果，同时“考虑中国经济社会发展和人口结构变化的情况，权衡利弊，依照法律程序来调整和完善人口政策。”事实上，单独二孩放开的时间不过一年多，要以此评估得出结果，至少要观察3-5年，因此短期二孩全面放开的可能性很小。

而且即便二孩政策全面放开，然而，几十年的计划生育及经济社会的发展，人们的生育观也发生了很大改变，日渐加大的经济压力和追求自由的生活观念，导致社会的生育意愿普遍不强，从双独二孩和单独二孩放开后新增人口的变化情况即可见一斑。因此，长期来看，依赖新生人口的增长带来的房地产市场需求的增长亦不可过分乐观。

四从“两会”政策方向看房地产行业长期趋势

2015年“两会”于房地产行业而言，可谓暖风频吹，利好不断。然而在市场的一片振奋和欢腾中，我们也应该保持清醒的头脑，深刻认识到，在这诸多利好的背后也意味着房地产行业所处外部宏观经济环境形势严峻，同时，房地产行业本身也存在不少问题。

1、长期来看，房地产行业也已步入“新常态”，下行趋势不可避免

房地产经过十多年的高速发展，也将随着宏观经济一起进入“新常态”。且在经济结构调整的过程中，在去房地产化的指引下，房地产行业下行趋势已不可避免的事实。