【数据】中国社会科学院财经战略研究院最新发布的《中国住房报告（2015-2016）》显示，截至2016年底，我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存约4.26亿平方米，去化周期23个月；期房库存约35.7亿平方米，需要4.5年来消化。与此同时，住房市场步入结构性过剩时代，内部结构失衡，一线城市供求矛盾突出与三四线城市供过于求并存。

　　2016年底举行的中央经济工作会议首次将房地产去库存由行业调控上升至2016年结构性改革五大任务之一，并明确提出要通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

　　一方面提高户籍人口城镇化率，另一方面聚焦深化住房制度改革楼市去库存，会带来怎样的蝴蝶效应？

　　国家发改委房地产研究中心主任刘琳表示，2016年一线城市商品房当期库存均已降至合理的水平，甚至低于合理水平，一线城市房地产市场去库存已经完成；2016年二线城市房地产去库存速度较快，大部分城市商品房当期库存水平已经降至合理，但由于商品房累计施工面积仍处在高位，后续进入代收状态的商品房潜在库存水平仍然较高，年末大约50%的二线城市潜在库存压力仍较大。2016年9月末，大部分三四线城市商品房去化周期仍未降至正常水平，从潜在库存变化分析，三四线城市去库存速度缓慢，库存压力难以缓解。

　　尽管宏观政策刺激力度加大，特别是信贷宽松，促使2016年5月以来住房销售速度显著提升，但市场观望情绪浓厚，仍未扭转库存高企的现实，也再次说明了高库存的严峻性。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，三四线城市库存压力依然很大，单纯依靠宏观政策，已经难以刺激需求，更难达到综合目标。

　　楼市去库存，让农民工市民化是关键。中央经济工作会议强调，要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

　　我们预测，未来5~10年，每年新增住房需求的数量是1000万~1100万套。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，落实使1亿左右农民工和其他常住人口在城镇定居落户的目标，将释放大量潜在住房需求，虽然这些人口已经生活在城市，但是他们的住房条件普遍较差，大多居住在城中村等非正规住房内，解决这部分人的住房问题，就会带来巨大的住房需求。

　　让农民工买得起房，还需哪些措施配套？一是落实户籍制度改革方案，使其获得市民身份以及相应的基本公共服务；二是深化住房制度改革，结合这些新市民的特点，量身定制相应的住房政策。除在住房保障体系中加大对这类人群的覆盖和倾斜外，还可以对愿意并有能力购买商品住房的，给予首付款补贴、贷款贴息、税收减免等支持政策。刘洪玉指出。

　　中央经济工作会议提出，鼓励开发商顺应市场规律，适当降价，促进产业兼并重组。降低房价，有可能实现吗？

　　对此，刘洪玉认为，促进房地产企业兼并重组、鼓励开发商适当降价，是化解房地产库存的办法之一，尤其是针对遇到特殊困难的企业。比如许多地方已经明确提出暂时停止建设保障性住房，改为在市场上公开采购的方式。此时，存货过多、现金流压力过大的开发商，就会有动力将积压的商品住宅降价卖给住房保障机构，实现了政府、企业和社会多赢的局面。他说。