成熟型城市土地市场竞争激烈

　　4月以来一、二线城市住宅成交提升幅度明显，而三、四线城市则较为低迷。中原地产首席分析师张大伟认为，三、四线城市多面临天量库存，再加上经济发展不均衡、公共资源不均衡、产业布局不均衡、人口不均衡以及政策刺激作用不均衡等影响，去化压力巨大。


　　上海易居房地产研究院5月8日发布了《2016年度中国35城住宅市场生命周期专题研究》报告显示，从城市基本面与新房总容量综合比较来看，35城呈现四类生命周期：住宅市场发展分别处于成熟型、优质型、潜力型、风险型。

　　报告显示，成熟型典型的是北京、上海、广州和深圳四个一线城市，城市基本面好，市场发达，属于成熟型城市。此类城市土地供应偏紧，土地市场竞争激烈，但居民购房能力较强。部分城市经济发展水平较为落后，但新房市场前几年发展过快，其规模已趋于见顶，属于风险型城市，如长春、南宁。这类城市新房市场的发展已经脱离城市基本面的支撑，未来市场存在一定的风险。


　中国楼市空置房子可能回暖吗？ 　　
　　面对这样低利率时代，中国楼市会全面回暖吗？　　

　　1、中国非常大，各地情况千差万别

　　即便同一个城市，比如广州的中心区和郊区，差别也非常大。任何试图用一句话概括中国楼市的努力，都将漏洞百出。

　　2、中国购房者目前享受罕见的低利率

　　资金的杠杆作用不容忽视，楼市的确面临重大政策利好。但也应该看到，2009年中国广义货币M2增速是27.7%，4月底竟然是10.1%，这是一个非常重要的差异。因此，我们不能说，救市力度超过了2009年。

　　3、一线城市的楼市已经被激活

　　在深圳，二手房过户现场犹如春运，日光盘也已经出现。低利率下一步将激活强二线城市中心区的普通住宅。比如武汉、天津、成都之类的城市，虽然库存不小，但主要集中在新区、郊区。在传统市中心，中小户型的普通住宅，将出现价格上涨、交易火爆的局面。其他有人口增量的二线城市，也将如此。

　　4、利好政策对中小城市楼市影响薄弱

　　大多数城市，尤其是人口流失的中小城市，其郊区、新区的房子，可以适用上面那句话无论出多大利好，都没有救了。当然，这是指普惠政策来说的。比如河南周口这种城市，人口流失比较严重。但如果省会迁过去，或者升格为直辖市，楼市一样可以被拯救。不过，这基本上是白日梦。

　　5、中国房价最终会涨到多高

　　决定房价的，除了人均收入、人口增减，还有一个极为重要的因素：货币供应量。如果央行恢复2009年的货币发行速度，半数以上城市的房价还是会涨的。不过，很多地方将是表面上涨，按照实际购买力计算，则可能是下跌。由于中国的货币供应量一直超过GDP增速，而且不少于5个百分点。所以，房价每年上涨5%也仅仅是保值而已。