业内

看免征年限和税率

按照现行政策,购买超过2年(含2年)的普通住房免征营业税;购买不足2年的住房全额征收营业税;购买超过2年(含2年)的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

一旦营业税改增值税后,是否同样享有免征年限,如何设置成为关键。

如果一刀切,不设免征年限,势必增加绝大部分交易对象的税收负担。当前二手房交易营业税的征收税率主要以5.5%或5.6%为标准。以买入价为100万元的房产为例,在免征年限外出售该套房产溢价30万元,即以130万元成交。按照现行的政策,需要交纳营业税为130万×5.6%=7.28万元。若按照假设11%的增值税的征收标准,即需交纳30万×11%=3.3万元。增值税的负担要小于征收营业税的负担。

但是一旦房产从100万元涨到了250万元。按目前的营业税征收规定,则需要交纳250万×5.6%=14万元,如果按照假设11%的增值税的征收标准,则需交纳(250-100)×11%=16.5万元。这时,征收的增值税就超过了营业税。

满堂红链家市场部高级经理周峰表示,增值税到底是增加还是减少税负,具体要看免征年限和税率。他认为,如果能按照营业税2年的免征年限执行,还是可行的。从国家出台该政策的目的看,主要是为了打击市场上的投机行为,以2年时间来判定房产的持有目的,也比较合理。

观点

营改增难影响房价

易居中国控股有限公司执行总裁丁祖昱:有人将营改增和房价涨跌联系到一起,认为营改增之后房价有下跌的空间。一度有人认为“税”低了,“价”是否也会降低,就此阐述一下几个观点供大家参考。政府工作报告当中提到的2016年5月1日,只是将试点范围扩大到房地产行业的时间;二是税率也不明确,只不过大家都在猜是11%;三是抵扣项也没有最终明确。也就是说到目前为止也没有看到营改增的实施细则,但好在还有两个月的时间就要尘埃落定,不妨我们今天也猜测一回。

第一,税改之后税收差额本身就很小。目前的税率,大家都判断是11%,按照11%的税率计算,直接抵扣可能会比原来略高,但由于强调只低不高,那么是否还有虚拟的抵扣项给出来确保最终的税赋关系。所以实际纳税额减少的比例并没有几个百分点,甚至很多情况下,基本上和原来税率没有差异。