养老地产的三条出路

　　最近这段日子里,中国正在召开的峰会至少有两种:一个自然是APEC的峰会亚太地区的国家首脑会议;还有一种峰会就很难说货真价实了,圈内有人称之为蜂会(一窝蜂?);更有甚者,则将其揶揄为疯会。这种以养老为名的蜂会或疯会,最近每隔几天就会在某一城市中开一次。据业内人士说:在会上做演讲的,五成是做养老产业咨询的,四成是做养老金融或养老地产的,剩下的那一成才是做养老服务的。

　　养老产业,准确的表述应该叫做养老服务产业,现在怎么都被养成了咨询、金融和地产?实际上,仔细分析,无论咨询、金融还是地产,其聚焦点还是在养老地产原来是打着养老的旗号在那里卖房子。

　　最近媒体上有一篇文章描绘了中国养老地产的困境:一方面是人口老龄化的提前到来让中国养老地产面临着巨大的需求,另一方面却是开发商并没有做好准备普遍面临着养老地产盈利难题。更有甚者,不少开发商打着养老地产的旗号卖房子。

　　报道声称,要探讨如何才能破解这样的困局,真正解决老年人对养老地产的需求?对此,我的评价是:其一,问题是真实的文中谈到的问题都是真真切切存在的问题;其二,对策是错误的,现在社会上流传的与养老地产相关的对策,几乎都不靠谱只是看上去很美,而且还在某些业内专家的鼓动下,有越看越美的趋势。

真问题的剖析

　　首先,我们来看看真问题。文中提及有三:第一,建设初期的高投入,低回报;第二,难觅消费能力与高收费相当的客户;第三,目前基本上处于全行业亏损的局面。

　　以上三个问题是环环相扣的。要讲清楚这个问题,先要从养老地产虚妄的赢利目标谈起,即文中提到的目前中国养老市场的商机约4万亿元人民币,而到2030年有望增加至13万亿元。然而,作出这样的预测,不知有何根据?

　　经济学的常识告诉我们,所谓商机,换个角度说,就是需求。但需求有两种,一是需要的人有支付能力支撑,这样的需求叫做有效需求;二是需要的人并没有支付能力支撑,这样的需求只能叫潜在需求。

　　文中提出的商机,目前的是4万亿,2030年则要发展到13万亿,这显然是把有效需求和潜在需求混为一谈了。试想,目前中国有2亿老人,4万亿就意味着每个老人平均支付2万元。先刨除生活在农村的1亿多老人中的绝大多数,因为要他们1年拿出2万元绝无可能。减少一半,剩下1亿老人,每人支付的费用就要增加一倍,4万元,。有没有可能?中国有5000多万可以领取养老金的城镇企业退休人员,但他们的平均养老金只有每月2000元,1 年只有24000元。全部支付给商机,也只合60%。再刨除这些人,就剩5000万老人了,4万亿平均到每个人头上,就是8万元。5000万人中,有1000多万机关事业单位的退休人员,这是工薪阶层中比较有支付能力的人了,但据说他们的退休金平均下来每年也只有5万元。全部支付给商机,还是只合60%上下……