从首批试点只有北上广和武汉四个城市,足以看出监管部门对以房养老以较为谨慎的态度推进。从目前为止,尚无保险公司申请试点,可看出涉及以房养老的金融企业热情并不高。从国际上看,以房养老在美国、中国香港以及新加坡都是小众业务,市场非常有限。从国内实践看,中国自提出以房养老的概念已有10年,从2007年开始,北京、上海、南京、杭州等地都有过一些自发性试点,效果不佳,并未被市场接受。
现阶段在中国推行以房养老模式有一定困难。从传统老观念特别是老年人的观念来说,将恒产、家业留给子孙后代观念浓重,也是在儿女面前成就性的体现之一。如果一辈子的产业住房,最后被银行、保险等金融机构收走,最终一无所有,与传统思想观念碰撞较为激烈,大多数老人难以接受。
从市场角度来说,商业银行、保险公司等金融机构开展这项业务面临着较大的市场风险。目前的市场状况是,房地产泡沫严重,高房价已经透支中国几十年经济和百姓收入。而金融机构开展这项业务是基于房价会上涨几十年的市场预期。
从目前畸高房价上来评估住房价值,正好处于价格的塔尖位置。如果未来房价出现较大幅度下跌的话,那么,金融机构就赔大了。这与2007年美国的次贷危机差不多,金融机构之所以敢于零首付给包括失业人员在内者发放住房贷款,就是预期房价会大幅度上涨。结果,房价大跌使得金融机构损失严重,雷曼兄弟倒闭引发金融危机。同时,既是未来房价大幅度走高,也面临住房养老者毁约的风险。
从利率市场走势角度看,金融机构和住房养老者都将面临利率风险。如果未来利率走高,那么,住房养老者就相对遭受经济损失;如果利率走低,那么,金融机构又遭遇相对损失。而从现在看,中国正在进行利率市场化改革,一个时期内预期利率较大幅度走高的可能性较大,以房养老者面临较大经济损失的可能性,极有可能使得其毁约,商业银行同样面临风险。
当然,真正意义上的住房养老,贷款额度是终生按期支付的,而不是十年二十年确定期限的。这就给贷款提供者带来一个长寿风险问题。当借款人长寿时,其获得的贷款额度就会显著超出所抵押房产的价值,对贷款提供者不利。相反,当借款人短寿时,在有生之年获得的贷款额度会低于所抵押房产价值,这对借款人不利。而借款人往往比贷款提供者更了解自身健康状况,贷款提供者遭遇的寿命风险要大于借款者。