2.物业管理法规有待完善。物业管理立法相对滞后,法规体系有待完善。随着我国福利分房转向个人购房,从而呈现出居民小区物业的管理问题。我国相关的物业管理政策与法规尚未出台,很多人钻空子,引发多起群体纠纷。虽然2003年国务院出台了《物业管理条例》,随后又陆续颁布了《物业服务收费管理办法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等规章?,但是十多年前制定的管理法规,与现有的物业管理模式不匹配,我国物业管理立法明显滞后于物业管理行业的发展。

3.物业管理行业缺乏专业人才。我国物业管理人员大多素质低下,服务很不到位,取得物业管理员职业资格的人数不多?。有部分是房改转型人员,没有经过职业培训。部分物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等与物业管理的发展要求差距较大,非专业管理人员做物业管理已成为我国物业管理行业的现实状况。

4.缺乏管理水平,服务水平低劣。物业市场缺乏足够的管理水平和道德素养,缺乏具有较高水平的招投标企业和评标专家,结果出现了邀标多、公开招标少的局面,导致“劣币驱逐良币”的现象频繁发生?。物业管理行业中有一批质素低下的公司患“近视眼”,一切都是短期行为,败坏了物业管理的行业的声誉。

有些物业管理公司降低管理标准,服务差水平低劣,最终影响企业的声誉。因此,影响了物业管理企业的经营效益,效益不佳,同时也造成人才流失;没有人才,更难以提供优质的管理和服务,最终形成恶性循环?。由于我国物业管理工作起步较晚,管理行为不规范,造成“小、散、乱”状况问题突出?。

5.物业管理缺乏规模。在我国物业管理存在企业规模小,群体优势缺乏,并且企业经济效

益不良,有的还亏损严重。许多物业管理企业管理物业项目少,不具备经营规模,经营业绩很难理想。缺乏经营规模,将影响项目管理的连续性和稳定性,管理出现断层,经营效益差。物业管理行业如果不具备规模效益,将缺乏发展后劲。

三、物业问题产生原因分析

1.物业管理实践时间短。物业管理在我国施行的时间还很短,还有一个学习实践的过程,很多事情要“摸着石头过河”。另外,我国还处于经济转型时期,还有很多的法律、法规要跟着转型,有的要重新建立,但法律、法规建立滞后,实际实施就更困难。竟争机制不完善,市场化程度低,缺乏公平的竟争机制,从而造成恶性循环。

2.市场竟争激烈。物业管理市场竟争激烈,为争得物业管理项目费尽心机。市场竟争是双刃剑,如果在市场经济大潮中,能够优胜劣汰、优化资源,就能够促进企业的发展壮大。但现在存在招投标竟争规则不完善,如“恶性竟争”、“围标秀场”等,导致部分的物业管理企业价格很低,利润也愈来愈低?。