二手房营改增政策解读(3)

政策改革2018-08-03李一老师

在房地产开发企业主营成本构成中,包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费用、建筑安装工程费用、基础设施费用、配套设施费、借款费用及开发间接费用等。

在营改增过程中,到底哪些可以进项税抵扣?中汇(四川)税务师事务所前述资深财税人士介绍说,“建安成本那一块是可以抵扣的,建筑企业营改增是11%。如果建安成本占比50%~60%,毛利20%,但还是不足以持平。”其他比如前期开发费、政府基金,这些是不可能抵扣的,像银行贷款利息能不能抵扣也是个问题。

不利于品质房企“甲供材”?

营改增试点范围的扩大,在房企内部产生了不少争议,其中争议最大的莫过于部分企业认为会增加其税负压力。

在亚信控股集团董秘荣腾洪看来,营改增之后,这实际上会增加房企税负,首先是税率,营业税3%~5.6%,增值税11%~17%。以二手房交易为例,一套100万元的房子,卖到200万元,按原来只上5.6%的税率,现在按100万元差额的11%或17%,税负有所提高。

“在房企实际操作中,增值税可抵扣进项税,但上游企业很多没办法提供发票。”荣腾洪表示。

前述资深财税人士举例说,在没有“甲供材”(编者注:甲方提供建安材料)的情况下,房企让建安企业包工包料,一张发票开回来,直接按11%抵扣,如果单独买材料按17%,当然有利于他,但部分房企要求“品质”,他们自己去“甲供材”,但能否实际抵扣仍是未知数。

“按国务院的税改设计,对行业来说,是降低负担的,每个企业的经营周期不一样,落实到每个企业会有差异。老项目按老办法,按征收率,但具体细则没出来,我们也不敢说。”前述资深财税人士强调说。

土地购置费能否获得进项税抵扣?在前述资深财税人士看来,现在房企都是“招拍挂”拿地,都有发票,像2006年以前的项目可能没有这种发票,但2007年以后都不会存在了,这些统一归为老项目,营业税按5%税率征收,现在可能会按一定的征收率,征收率是价税合一,相比较营业税会下降。

前述资深财税人士表示,5月1日以后,房企新项目实施营改增,能够抵扣进项,收入按增值税划段后税率是11%,这取决于抵扣这部分,增值税按增值额,也就是毛利那部分缴税。

“像价值100万元的房子,毛利率大概在20%~30%,成本是80万元,增值税是20万元的11%,关键是看80万元成本的进项票要足额抵扣,不动产成本的进项部分抵扣事项,目前不太明确。”前述资深财税人士强调说。

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