其次，以房养老需要政府的必要引导，并合理发挥市场作用。新加坡政府全程参与了“倒按揭”的设计过程，并支持职总英康开展保险活动。同时，职总英康仍然被定位为市场竞争的私法人主体，政府并不直接参与该机构的运作。

最后，以房养老需要立法先行，做到规范指引。新加坡对土地的使用，对组屋的建造和买卖都有着明确的法律规定，甚至对于“倒按揭”也有立法跟进，并非政府的随心所欲。立法先行具有旗帜与标杆作用，如果没有立法的规范指引，很难想象社会公众会对这样的金融产品充满信心。因此，当我们在开展“倒按揭”时，要立足于法律、法规先行，给社会公众以充分的心理预期。其实，新加坡以房养老的经验表明了这样的价值取向，即法律应充分肯定“倒按揭”模式的价值，将以房养老作为养老制度的重要组成;同时，又不能否认国家建立的养老保险才是实现养老的真正主力。因而，以房养老制度始终是也只能是对我国养老保险制度有益而必要的补充。

新加坡共有510万人，60岁以上的老年人有11.73万，占总人口的23%。在新加坡，55岁以上的老年人被称为乐龄人士。作为一个非福利性国家，新加坡政府一向倡导国人自食其力，政府并不鼓励父母留房给儿女，因为新加坡已经制定了年轻人可以自己买房的计划。建屋发展局为年轻夫妇提供组屋(即组合房屋，简称组屋，由新加坡建屋发展局承担建筑的楼房，为大部分人的住所)的购屋津贴，帮助他们获得住房的“第一把钥匙”;当他们年老时，他们将获得住房的“第二把钥匙”，即各种从组屋套现的选择，以确保他们在退休后仍然有收入来源。新加坡政府已陆续推出一系列通过住房套现的措施，为老年人解决“有房产，没现金”的生活窘境。在拥屋率极高的新加坡，以房养老是常见的养老模式。

新加坡“以房养老”的多种形式

新加坡有三种形式的“以房养老”：一是通过出租部分或者全部居室来换取养老收入，二是通过“以大换小”获得养老收入，三是平常所说的倒按揭，也就是反向。每种形式都与政府密切相关。前两种主要针对新加坡政府出资建造的组屋，第三种则主要针对私人建造的商品房。新加坡“住房养老”的三种模式具体如下。

第一种是允许符合条件的组屋拥有者出租全部或者部分居室来换取养老收入。新加坡政府允许老年人通过出租整套组屋或组屋的某间空房获得一定收入。国家发展部的一项最新调查显示，新加坡有25.4万年满55岁的组屋屋主，占屋主总数的 30%，其中近八成已经付清组屋贷款。在这些老年人中，出租整套组屋或某间空房的人约占总数的1/10。