“以房养老”看上去确实很美，老年人不仅享有房屋居住权，还能定期领取养老金、享受金融机构提供的养老服务直至身故，不增加养老成本的情况下解决了养老问题。但是，该养老模式对于房屋价值、健康寿命、医疗费用、法律信用的评估有非常高的要求，即使是发达国家，选择该养老模式的比例也不高。根据相关数据，欧盟各国在2007年共签署了45238个住房反向抵押贷款合同，仅占欧盟所有抵押贷款数量的0.1%; 2012年6月，美国的一份报告表明，全美符合申请住房反向抵押贷款条件的2400万人中，仅有2%-3%提出申请，到2011年共有58.2万例申请者，而同期其他类型的房屋抵押贷款申请超过了6700万例。

除了不确定的医疗成本、法律信用外，我国住房市场没有经历过完整的波动周期，而城市规划在不断调整，未来房价走势和房屋残值的可预测性较差，难以获得各方信赖的房屋价值评估结果。而且，对于老年人寿命和健康评估也会存在较大的争议。因此，即便在政策上鼓励，我国老年人选择“以房养老”的案例也不会很多。

当然，30年的计划生育政策下，我国“失独老人”、子女无暇照顾的“有房老人”并不在少数。“以房养老”在一定程度上能为这部分老人提供一种自愿的养老选择，而且能够与出资保险机构的医疗护理连接起来，为老人提供全面优质的养护服务，而并不仅仅是养老资金。

尽管“以房养老”在中国水土不服，但这并不是住房养老功能的全部。养老离不开人工服务和场所服务，在人力成本、租金成本、医疗成本快速上升的情况下，未来养老成本将会出现明显的增加。目前，全国每千名老人拥有17.7张床位，公办养老床位远远不够。另据笔者调查，非公办养老机构的床位和护理费用不是普通人能够接受的，而养老地产是为了赚老年人的钱。例如，近期深圳两幅养老福利性用地出让的楼面地价接近1.5万元/平方米，床位费可想而知。在养老金储备不足，而住房又是老百姓最大笔资产却无法通过流动实现价值的情况下，未来需要跳出狭义的“以房养老”，专注于如何让有价值的房屋流动起来、最大限度地利用其资源和资产属性，缓冲养老金不足和养老成本上升的矛盾，围绕住房来设计养老政策和产品。

在笔者个人看来，城镇老年人住房大多集中在市中心，尽管住房较为陈旧，但公共配套好、价值潜力大。可以选择置换郊外养老资源集中的住房，以住房差价来补充养老金;可选择置换租金较低