专家建议应构建“重保有、轻流转”的房地产税制模式

从20世纪90年代初开始，我国的房地产业逐渐成为地方经济发展的支柱产业之一。

近年来，我国采取了一系列税收政策调节房地产发展，主要集中在房地产交易环节。然而，在现行“重交易、轻保有”的房地产税制结构下，交易环节税制复杂、税负较重等问题，使得房地产税收调控没有显现出应有的效果。

一位多年追踪研究相关课题的专家告诉记者，在当前即将实施房地产税改革的时代背景下，可以从以下几个方面改进房地产交易环节的税收政策：

1、实施差别化契税。比如，对于正常的住房需求妥善保障，对高档住宅征收更高的契税，而对普通住宅征收相对较低的契税。对居民的消费性购买给予减免税优惠，对商业地产实行差别化的优惠政策，同时降低租赁业税负等。

2、保障基本的住房需求。对经济适用房给予增值税税率优惠，以土地划拨形式取得土地所有权的，免征契税。对于开发商在开发过程中配套建设经济适用房和廉租房的，免征印花税和城镇土地使用税。在契税优惠方面，建议取消以“家庭”为优惠单位，改由个人名下住房情况结合面积，或者直接依据住房面积作为税率分档，这样让高房价者承担高税负，低房价者承担低税负，符合量能负担原则。

3、加强银税合作提高遵从度。税务机关需与金融部门合作，获取买房人的抵押交易数据，以及，目前人民银行的个人征信系统信息较完善，且直接与个人贷款相关联，自然人如有逃税、骗税、漏税行为的发生可以纳入征信系统，以提高自然人的税法遵从度。

4、完善土地增值税制度。建议将土地增值部分的全部收入计征土地增值税，取消目前房地产交易环节的个人所得税，而用土地增值税取代之，以有效抑制房地产的炒买炒卖行为。

上述专家认为，建立健康的房地产市场，必须将税收的重心由交易环节转移到保有环节，构建“重保有、轻流转”的房地产税制模式。对保有环节课税，使得卖方很难转嫁，较高的保有环节税负会增大房产拥有者的持有成本，迫使一部分持有者放弃多余的房产，这也是有益于提升土地利用效益的。

从立法程序角度看房产税推出时间，理想情况最快在2020年初

“税收征管法制定实施已经20多年了，2001年修订通过的现行税收征管法及其实施细则也已运行十多年了。在这过程中，国内外经济形势发生了很大变化，相应的税收征管实践也发生了很大变化，当前税制改革逐步深入，需要税收征管法律来保驾护航。“税务总局一位相关负责人告诉记者，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中确定了落实税收法定原则，比如目前的个人所得税改革和房地产税立法等等内容，迫切需要在税收征管法中确立。按照《贯彻落实税收法定原则的实施意见》要求，力争在2020年之前，全面落实税收法定原则，这样算下来，税收立法任务很重，时间非常紧迫。因此，需要加快推动修订进程。