这些问题日益成为制约中国经济转型和实现人口城镇化的突出矛盾，这集中表现在三个方面：

城中村的法外不集约利用。中国城乡结合部地区的土地是当前土地使用效率最为低下，但面临法律冲突最为剧烈的地段。按目前的制度安排，城市土地是国有的，农村土地属于集体所有，但是在城乡结合部地区的广大土地，是在城市范围内，而又属于集体所有。这些土地按照宪法规定，应该收回国有，但政府又拿不出那么多钱来征地。据统计，在全国大小不同的城市中，拥有将近5万个城中村，有2.6亿人全部住在农村宅基地和农村集体建设用地上盖的小产权房屋。

工业用地的利用效率低下。目前，中国城市中工业用地占比过高，既未实现集约利用，又挤占城市宜居空间。工矿仓储用地占建设用地供应的比重多年连续超过40%。城市内部工业用地占比也过高，一般在20%以上，有些甚至超过30%，远远高于国外15%的水平。

过度依赖土地财政所带来的金融风险。中国地方政府进行的城市建设的融资是依靠于土地抵押和政府信用。2013-2015年是政府土地抵押贷款的还款高峰期，土地出让金的收入甚至成为了地方政府偿债的资金来源，宏观经济波动所造成的地价下降和购地减少会造成政府偿债能力的迅速降低。

因此，考虑到这些突出的问题，某种程度上，中国现行的土地制度的可持续性已经变弱，处于不改不行的地步，需要在改革上给予优先的考虑和安排。

彭文生：我国现有的土地所有制具有城乡二元分割特点。宪法第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”。

现有土地制度下，土地在农村和城市、农业和工业、商业及住宅之间的配置，通过地方政府而不是市场来完成。城镇化过程不可避免地涉及农村土地转化为城镇住宅、工业及商业用地。现行模式，意味着政府垄断土地一级市场，从农村征地，之后土地通过“招拍挂”出让，然后对失地农民进行非市场化补偿。

现行土地制度对效率和公平的阻碍，首先是建设用地在城市和农村之间的配置不平衡。以城市化率每年上升1%的速度预计，2020年我国城镇化率达到60%左右，城镇人口约8.5亿，比2012年底增加1.4亿，需要更多的城市基础设施和住房。即使按照人均100平米的低标准为新增城镇人口提供工矿用地(2010年城市人均用地已达到142平米)，2020年城镇用地总量也将突破11万平方公里，与国土资源部土地利用总体规划中10.65万平方公里的控制目标存在缺口。城市工业用地转化为住宅用地的困难更加剧了房地产用地的不足，不断推高城市地价。与此同时，在农民工进城后，却存在大量农村建设用地闲置和浪费，体现为农村人口在减少，但农村建设用地的数量反而在增加。