回顾日本泡沫经济前后的房价可以看出，房价1990年的顶峰到1994年的谷底，差价大概为80%，而野村是在房价下降大概40%时买的，当时以为不会再跌了，没想到那只是泡沫破裂的中途阶段。以他来看，现在中国的房产泡沫估计还只是在下降了20%左右的阶段，如果看看日本这面镜子，就会推测出中国房价还有多少下降的空间。

　　在房价下跌的时候，日本也出现过有业主去找开发商退钱的现象，当时如果差价比较小的话，比如在1000万日元的话，开放商就退给了业主。但是并没有法律规定开放商有业务将房价差价的损失赔偿给业主。不过，野村告诉记者，由于日本人自我责任意识又都比较强，觉得买房都是自己的责任，所以业主找开发商闹事的事情基本没有没听说。


　房贷新政后未来楼市走势
 　房贷新政后，国内楼市的未来走势应该是市场最为关心的问题。无论是市场的哪一方，都希望对这种走势作出一个合适的判断，以便正确地决策。但是，房贷新政之后，关于国内房地产市场的信息蜂拥而来，比如，房地产开发商认为国内楼市会出现惊天大逆转，正逐渐上调房价；最近各城市的房价上涨或下跌、住房销售增加或萎缩的信息杂乱无章；地方政府暗自偷笑，正在规划着拍出更多的土地；有房者正计划还清贷款，再次杀入市场；银行对住房信贷新政的博弈已经开始；真正的住房消费者只能观望；低无可低的住房税收政策还会减免(国内房地产业占GDP的比重在20%以上，而房地产各种税收占总税收不到3%)等等。面对突然间爆炸式增长的住房信息，要对国内楼市的未来走势作一个清晰的判断并非易事。因此，我们只能根据市场的内在法则，寻找其蛛丝马迹。


　　首先，房贷新政，政府救房地产之意图十分明确。房贷新政就是希望用更为优惠的住房信贷政策及税收政策再次让住房投机投资者涌入市场，以此达到国内住房市场去库存化及软着陆的目的。但是无论是从经济房地产化还是房地产泡沫各项指标来看，当前的中国房地产市场发展是不可持续的。对此，政府已是共识，否则如何会让某大学立项(即历史上最大的房地产泡沫如何化解)研究化解之道呢？事实上，国内住房市场泡沫巨大及严重过剩已是不争之事实。我最近到了国内不少二三线城市，看到这些城市的住房供应严重过剩已经到无可复加的地步(如媒体报道中国有几十个死城)。早几个月，这些城市的房价向下调整已经十分厉害了，但同样无人问津。现在政府全力出来救市，希望以各种住房优惠政策让投资者来接这个巨量库存的盘，但是，即使这些住房投资者可能进入市场，但是肯定会想购买之后又是谁来接盘呢？也就是说，即使未来国内房地产市场可能出现短期的回光反照，但它是逃不出市场的基本法则(即房价回归理性)。

  其次，房贷新政看上去超出市场预期，比2008年的131号文件有过之无不及，但是房贷新政要落实则是一个银行间激烈的利益博弈过程。如果房贷新政最为实质性的内容(比如利率优惠)不能够落实，那么要达到新政的预期效果是不可能的。可以看到，房贷新政公布之后，各大银行纷纷表态支持央行决定，但是很少有商业银行出台具体的实施办法。这不仅意味着国内各大银行的表态只是例行公事，并非有多大意义，也意味着与2008年不同，国内银行对房贷新政不是太感兴趣。