第二十三条 物业管理区域有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会代行业主委员会职责：

（(一）)不具备成立业主大会条件的；

（(二）)具备成立业主大会条件但未成立，经区、县（市）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的；

（(三）)业主委员会不履行职责达一年以上或者无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经区、县（市）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

第二十四条 物业管理委员会由街道办事处（乡镇人民政府）组织成立，由业主代表以及社区居(村)民委员会、建设单位等派员组成。

物业管理委员会人数应当为单数，其中业主成员人数应当超过总人数的百分之五十，由街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生，主任由业主担任。业主成员资格应当符合本条例第十五条的规定。

物业管理委员会应当在成立后将成员名单在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于十五日。业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。

物业管理委员会应当自成立之日起三十日内，将成立情况书面告知区、县（市）物业管理行政主管部门。区、县（市）物业管理行政主管部门应当对物业管理委员会的工作进行指导和监督。

第二十五条 物业管理委员会应当依法履行职责，就物业共同管理事项征求全体业主意见，形成业主共同决定。决定应当在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于十日。

物业管理委员会自业主大会成立之日起停止履行职责，并在七日内与业主大会或业主委员会办理移交手续后解散。

第三章 前期物业管理

第二十六条 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、自然界线、社区建设等因素。

新建住宅区物业管理区域以建设用地规划许可证确定的用地范围为准。建设单位应当在申请办理房屋预售许可或者房屋现售备案前，向区、县（市）物业管理行政主管部门备案物业管理区域，区、县（市）物业管理行政主管部门应当自备案后七日内将备案的物业管理区域范围书面告知街道办事处（乡镇人民政府）。房屋买卖合同中应当明示备案的物业管理区域。

本条例施行前已经建成并交付，但尚未划分物业管理区域的，由区、县（市）物业管理行政主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）征求业主和社区居(村)民委员会意见后划分。