(2001年10月17日杭州市第九届人民代表大会常务委员会第三十七次会议通过2001年12月28日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准根据2003年8月21日杭州市第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过2003年11月6日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议批准的《杭州市人民代表大会常务委员关于修改个别条款的决定》修正)

第一章总则

第一条　为规范物业管理行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造良好的生活、工作环境，根据国家有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条　本条例适用于杭州市行政区域内城镇物业管理活动。

两个或两个以上产权人的新建物业应当实行物业管理;其他物业，应当创造条件，逐步实行物业管理。

第三条　本条例所称物业，是指各类房屋及其附属的设施设备和相关场地。

业主，是指物业的所有权人。

使用人，是指物业的承租人和其他实际使用物业的人。使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定，但不得违反本条例的有关规定。

物业管理企业，是指依法设立的从事物业管理服务的法人。

物业管理，是指物业管理企业接受业主或业主委员会的委托，根据物业管理服务合同，对物业进行维护、修缮、管理，对物业管理区域内的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。

第四条　物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理相结合的原则。

拥有相对独立的共同设备设施的物业，应当划归于一个物业管理区域。物业管理区域由区、县(市)物业行政主管部门划定。

一个物业管理区域应当成立一个业主委员会，并应当委托一家物业管理企业进行物业管理。

第五条　杭州市人民政府物业管理行政主管部门(以下简称市物业管理部门)主管全市的物业管理工作。

各区、县(市)人民政府物业管理行政主管部门(以下简称区、县(市)物业管理部门)依照本条例对辖区内物业管理进行管理监督。

街道办事处、镇人民政府负责辖区内物业管理与社区管理、社区服务的协调工作，社区居民委员会按照自己的职责协助本社区物业管理工作。

各级建设、规划、市政公用、市容环卫、绿化、公安、环保、价格、民政、工商行政等部门按各自的职责，协同物业管理部门实施本条例。

第六条　各级人民政府可给予物业管理企业优惠政策，鼓励和引导物业管理向市场化、专业化、规模化方向发展，提高城市物业管理水平。

第二章业主、业主(代表)大会和业主委员会

第七条　业主享有以下的权利：

(一)参加业主大会，享有表决权;

(二)享有业主委员会的选举权和被选举权;

(三)享有与所交纳物业管理服务费用相符的服务;

(四)监督业主委员会的工作;

(五)监督物业管理企业的管理服务活动;

(六)法律、法规规定的其他权利。

业主应当履行以下义务：

(一)执行业主(代表)大会和业主委员会的有关决定;

(二)遵守物业管理法律、法规;

(三)遵守业主公约、有关物业管理的制度;

(四)配合业主大会或业主代表大会组织者做好有关选举工作;

(五)按照合同约定交纳物业管理服务费用和分摊的维修等费用;

(六)对业主委员会签订的合同承担责任。

第八条　物业管理区域内的全体业主组成业主大会;业主人数超过100名的，可按比例推选业主代表，组成业主代表大会。业主大会或业主代表大会须持投票权数过半数以上的业主或业主代表出席才能举行。业主代表的任期一般不超过3年，可以连选连任。

业主的投票权，住宅物业实行一套一票;非住宅物业按每100平方米建筑面积为一个计票单位，不足100平方米的以每本房屋产权证为一个计票单位。

第九条　物业管理区域内，有下列情况之一的，区、县(市)物业管理部门应指导、监督前期物业管理单位召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会：

(一)入住率达到60%以上的;

(二)入住率达到30%以上，且物业交付使用已满2年的;

第一次业主(代表)大会的费用开支由物业建设单位承担。

第十条　业主大会或业主代表大会每年至少召开一次;业主委员会认为必要时或经由20%以上投票权数的业主或者业主代表提议，应召开临时业主大会或者业主代表大会。业主委员会应在接到业主或业主代表提议后15日内组织召开临时业主大会或业主代表大会;逾期不组织召开的，由区、县(市)物业管理部门帮助组织召开。

业主大会或者业主代表大会可以邀请街道办事处、社区居民委员会和使用人代表列席。业主可书面委托代理人出席，物业管理企业不能以代理人身份出席。

业主委员会要求物业管理企业列席会议的，物业管理企业的负责人或其书面委托代理人应当列席会议。

第十一条　业主大会或业主代表大会的决定，须经出席大会的业主或者业主代表投票权数的超过半数通过，并予以公布。

第十二条　业主大会或业主代表大会行使下列职权：

(一)审议通过或修改业主委员会章程和业主公约;

(二)听取和审议业主委员会工作报告;

(三)选举、罢免业主委员会成员;

(四)决定聘用或解聘物业管理企业;

(五)审议通过物业管理方案;

(六)变更或撤销业主委员会不适当的决定;

(七)审查本区域内物业管理制度;

(八)决定其他有关业主权益的重大事项。

第十三条　业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的自治组织。

业主委员会委员由业主大会或业主代表大会在业主中选举产生。业主委员会由5人以上的单数组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中选举产生。业主委员会每届任期不超过3年，其成员可以连选连任。业主委员会成员提前两个月书面通知业主委员会可以辞职，缺额按业主委员会章程补选。

业主委员会根据工作需要，可聘请社区居民委员会和有关单位的人员担任业主委员会顾问。

第十四条　业主委员会应在选举产生之日起15日内，将业主委员会章程和名单报区、县(市)物业管理部门登记备案。

第十五条　业主委员会对业主(代表)大会负责，维护全体业主的合法权益，履行下列职责：

(一)组织召开业主大会或业主代表大会;

(二)草拟业主公约、业主委员会章程草案或修订草案;

(三)提议聘用或解聘物业管理企业;

(四)根据业主大会或业主代表大会的决定，可以通过招投标或其他方式，及时选聘、续聘或改聘物业管理企业，并代表业主签订、变更或解除物业管理服务合同;

(五)审定物业管理企业的物业管理服务年度计划、财务预算和决算;

(六)听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理服务合同的执行，协调业主和物业管理企业的关系，督促业主履行业主公约和物业管理服务合同，协助物业管理企业催交物业管理服务费用;

(七)监督共用部位、共用设备设施的使用和维护;

(八)业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。

第十六条　业主委员会会议由主任召集，召开会议时须有半数以上的委员出席，作出的决定须经业主委员会半数以上委员同意，决定应在作出之日起3日内予以公布。

第十七条　业主委员会的活动费用由全体业主共同分摊，但不得超过同期物业管理费总额的1%。具体数额和计划由业主大会或业主代表大会审议决定。

第十八条　业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触，不得损害社会公共利益。