第三章
物业服务企业
第二十六条　物业服务企业应当按照有关规定取得资质证书，在资质等级许可的范围内从事物业服务活动。
从事物业服务的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书和资格证书。
第二十七条　物业服务企业从事物业服务活动，应当与业主或者业主委员会参照物业服务合同示范文本签订物业服务合同，合同自生效之日起十五日内报市房产行政主管部门备案。
第二十八条　物业服务企业享有以下权利：
（一）依照物业服务合同和管理制度实行物业管理；
（二）制定物业服务的具体措施；
（三）按照合同约定，收取物业服务费和其他相关费用；
（四）制止违反物业服务合同和业主公约的行为；
（五）可以将专项服务业务委托给专业性服务企业，但是不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人；
（六）有权要求业主委员会协助履行物业服务合同；
（七）拒绝承担物业服务合同约定以外的责任和任何形式的摊派；
（八）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。
第二十九条　物业服务企业履行下列义务：
（一）履行物业服务合同，执行物业管理行业规范和技术标准；
（二）接受有关行政管理部门的监督管理；
（三）接受业主和业主委员会的监督；
（四）重大物业管理措施提交业主委员会审议；
（五）每半年向业主委员会报告并在管理区域内公示物业服务费用及代管资金使用情况；
（六）发现违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、绿化等方面法律、法规规定的行为，应当及时制止，并向有关行政管理部门报告；
（七）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
第三十条　有关执法机关进入物业管理区域依法执行公务时，物业服务企业不得阻挠。
对物业管理区域内发生的违反相关法律、法规的行为，有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法及时处理。
第三十一条　物业服务企业资质实行年检制度。
物业服务企业应当依法到原资质审批部门参加年检。年检不合格的，三级资质的物业服务企业由市房产行政主管部门注销其资质；二级以上资质的物业服务企业，报请原资质审批部门注销其资质，由相应资质审批部门重新核定其资质等级。
第三十二条　本市外物业服务企业进入本市从事物业服务活动的，应当持资质证书和有关证件到市房产行政主管部门备案。
第三十三条　物业服务合同终止的，原物业服务企业应当自合同终止之日起十五日内退出该物业管理区域，并向业主委员会或者新选聘的物业服务企业移交物业服务用房和国务院《物业管理条例》规定的应当移交的有关资料。
第四章
前期物业管理
第三十四条　本条例所称前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者房屋总建筑面积小于2万平方米的，经房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
通过招投标选聘物业服务企业的，按照有关规定实施。
第三十五条　通过招投标选聘物业服务企业的建设单位，应当在下列时限内完成前期物业管理的招投标工作：
（一）预售商品房在取得商品房预售许可证前；
（二）新建现售商品房在物业销售前三十日；
（三）非出售的新建物业在交付使用前九十日。
第三十六条　建设单位选聘物业服务企业，应当与其签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同应当包括当事人和物业的基本情况、服务事项、服务标准、服务收费标准、服务费收取方式和违约责任等内容。
建设单位与物业买受人签订的物业销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第三十七条　前期物业服务事项主要包括下列内容：
（一）物业共有部分的维护和管理；
（二）环境卫生、绿化、公共秩序和公共停车车位的管理；
（三）物业装修装饰管理服务；
（四）物业管理区域内安全、消防、交通等协助管理服务；
（五）物业档案资料的管理；
（六）双方认为需要约定的其他事项。
第三十八条　前期物业服务合同可以约定期限。
前期物业服务合同期限未满，业主大会选聘新的物业服务企业的，前期物业服务合同终止。
前期物业服务合同期限已满，尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业服务企业的，物业服务企业可以按照前期物业服务合同的约定，继续从事物业管理服务，直至业主大会选聘新的物业服务企业之日起终止。业主应当按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准交纳物业服务费用。但是，业主大会要求物业服务企业退出的，物业服务企业应当退出。
前期物业服务合同期满不再继续从事物业管理服务的，物业服务企业应当于期满前两个月通知业主。
第三十九条　建设单位在销售物业前，应当参照市房产行政主管部门提供的示范文本制定业主临时公约，向物业买受人明示业主公约内容，并予以说明。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当就遵守业主临时公约予以书面承诺。
第四十条　建设单位申领商品房预售许可证时，应当向房产行政主管部门提交以下资料：
（一）建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同；
（二）业主临时公约；
（三）标注物业服务用房具体位置和面积的规划详图；
（四）通过招投标选聘物业服务企业的，提供物业管理招投标情况的书面材料。
第四十一条　建设单位应当按照规划，以不低于开发建设规模千分之三的标准无偿配置物业服务用房。物业服务用房包括办公用房、社区阅览室、活动室和经营用房。物业服务用房中千分之二作为办公用房和社区阅览室和活动室，千分之一作为经营用房。
第四十二条　建设单位将竣工验收合格的物业交付买受人时，向物业买受人提供物业质量保证书和物业使用说明书，明确保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第四十三条　建设单位应当按照住宅物业建设项目总造价百分之五的标准提取物业工程质量保修金，并由房产行政主管部门代管。
物业工程质量保修金实行专户存储，专项用于物业保修期内的维修费用和赔偿费用；物业保修期满，结余的物业工程质量保修金返还建设单位。
物业工程质量保修金的使用和管理办法，由市人民政府制定。
第四十四条　业主入住前，物业服务费用由建设单位承担；业主入住后，物业服务费用由业主承担。
前款所指入住，是指房屋具备入住条件，业主收到入住通知并办理完相应手续。业主收到入住通知后在限定期限（不少于两个月）内无正当理由不办理相应手续的，视为入住。建设单位或者其授权的物业服务企业没有事先通知的，以业主实际办理入住手续为准。
办理物业承接验收手续时，建设单位应当在房产行政主管部门的监督下向物业服务企业移交物业服务用房和国务院《物业管理条例》规定的其他资料。物业服务企业应当将移交结果向全体业主公示。