第三章　前期物业管理

第二十七条　新建物业出售前，建设单位应当选聘物业管理企业进行前期物业管理，签订前期物业服务合同，并在三十日内报物业所在地的县（市、区）人民政府房地产行政主管部门备案。
　　前期物业服务合同的内容应当包括以下主要条款：
　　（一）当事人和物业的基本情况；
　　（二）物业服务事项和服务标准；
　　（三）物业服务费的标准和收取办法；
　　（四）业主和物业管理企业的权利义务；
　　（五）对物业服务投诉的处理；
　　（六）争议处理方式；
　　（七）双方约定的其他事项。
　　第二十八条　前期物业服务事项主要包括以下内容：
　　（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维修、养护和管理；
　　（二）物业管理区域内安全防范、日常环境卫生、绿化、公共秩序、公共停车场所管理；
　　（三）物业装饰装修管理；
　　（四）物业档案资料的管理。
　　业主有权拒绝接受前期物业服务合同中没有约定的有偿物业服务事项。
　　第二十九条　建设单位在出售物业前，应当按照房地产行政主管部门提供的示范文本，制定业主临时公约，并将业主临时公约报物业所在地的县（市、区）人民政府房地产行政主管部门备案。
建设单位制定的业主临时公约，违反有关规定和侵害物业买受人合法权益的，由县（市、区）人民政府房地产行政主管部门责令其重新制定。
　　第三十条　建设单位与物业买受人签订的物业出售合同，应将业主临时公约、物业使用说明书以及按规划要求建设的共用配套设施设备平面图作为物业出售合同的附件。
　　首次业主大会会议通过的业主公约生效后，业主临时公约即行失效。
　　第三十一条　物业管理区域内的下列附属设施设备和共用部位归全体业主所有：
　　（一）物业管理企业办公用房、业主委员会办公用房、门卫房等物业管理用房；
　　（二）建设单位在出售物业时承诺归全体业主所有的其他设施设备。
　　物业管理区域内按照规划配建的公共绿地、道路以及其他公共场地使用权属全体业主。
　　前两款规定之外的地下室、底层架空层等配套设施设备和共用部位的权属在购房合同中，没有约定或约定不明确的，归全体业主所有。
　　第三十二条　物业管理企业承接物业管理服务时，建设单位应当向物业管理企业移交全部物业管理资料，交接双方应当做好查验记录。发现材料不齐备，共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题的，物业管理企业应当书面告知建设单位，建设单位应当及时整改。
　　第三十三条　建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：
　　（一）建筑面积十万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置，但最少不低于五十平方米；
　　（二）建筑面积超过十万平方米的，超过部分按照千分之二配置。
　　城乡规划管理部门在核发建设工程规划许可证时，对物业管理用房的位置、面积应当予以审查。
　　第三十四条　建设单位提供的物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电等基本使用功能。
　　第三十五条　物业交付买受人之前发生的物业服务费用，由建设单位全额承担。物业交付买受人之日起，物业服务费用由买受人承担，双方另有约定的从其约定。第四章物业管理服务
　　第三十六条　物业管理企业应当在其资质等级范围内依照物业服务合同约定，提供相应的物业服务，并接受业主监督。
　　物业服务合同应当约定下列事项：
　　（一）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；
　　（二）公共绿化的维护；
　　（三）公共区域的保洁；
　　（四）公共秩序的维护；
　　（五）安全防范的措施；
　　（六）车辆的停放管理；
　　（七）物业使用中对禁止性行为的管理措施；
　　（八）物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理；
　　（九）物业档案资料的保管；
　　（十）物业服务的收费方式、标准及财务的监督管理；
　　（十一）争议处理方式；
　　（十二）违约责任；
　　（十三）其他约定的事项。
　　物业管理企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托。
　　第三十七条　业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会（社区居民委员会）相互协作，共同做好物业管理区域内的社会治安工作。
　　物业管理企业应当按照法律、法规规定和物业服务合同的约定，做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
　　第三十八条　物业服务合同期满前，物业管理企业和业主委员会无正当理由不得单方面提前解除合同。
一方要求提前解除物业服务合同的，应当在三十日前告知对方。
　　业主委员会接到物业管理企业提前解除物业服务合同的通知后，应当在二十日内召开业主大会会议，决定是否选聘新的物业管理企业。
　　第三十九条　物业服务合同期满不再续订或者解除物业服务合同的，原物业管理企业应当自合同终止之日起十日内退出该物业管理区域，并向业主委员会或者新聘的物业管理企业移交物业管理所需相关资料、物业管理用房、预收的物业服务费用及其收支账目和国务院《物业管理条例》规定的其他必须移交的资料。
物业服务合同终止时，业主委员会与原物业管理企业应当成立移交小组，负责处理相关债权债务和物业管理资料移交等事务。原物业管理企业不得以未结清债权债务为由拒绝移交或者退出。
　　第四十条　物业服务收费应当遵循合理、公开、收费标准与服务水平相适应的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。
　　前期物业服务收费实行政府指导价。县级以上地方人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，在其管辖的行政区域内制定统一的指导价，并定期公布。单个物业管理区域的前期物业服务具体收费事项、标准，由建设单位与物业管理企业根据公布的指导价在物业服务合同中约定。
　　实行市场调节价的物业服务收费，由业主委员会代表业主与物业管理企业按照服务标准等级、服务内容在物业服务合同中约定。
　　物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项。
　　业主应当按照合同约定交纳物业服务费。
　　第四十一条　物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，向最终用户收取有关费用：
　　（一）业主自用的向业主收取；
　　（二）物业管理企业使用的向物业管理企业收取；
　　（三）公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取。
　　供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用。法律、法规另有规定的，从其规定。
　　前款所列单位不得强制物业管理企业代收本条第一款规定费用，也不得因物业管理企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。
　　物业管理企业接受委托代收本条第一款规定费用的，可以根据双方约定向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。第五章物业的使用与维护
　　第四十二条　在物业管理区域内不得有下列行为：
　　（一）擅自拆改房屋承重结构；
　　（二）侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备；
　　（三）违章搭盖建筑物、构筑物；
　　（四）擅自改变物业规划用途或者外观；
　　（五）违反规定饲养家禽、宠物；
　　（六）违反规定摆摊设点、占道经营；
　　（七）违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；
　　（八）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；
　　（九）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音；
　　（十）违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动；
　　（十一）法律、法规和规章禁止的其他行为。
　　第四十三条　业主或者使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人，并依法加强监督管理。
　　业主或者使用人装饰装修房屋的，应当遵守有关规定和业主临时公约、业主公约。
　　第四十四条　物业管理企业发现业主或者使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家有关规定以及业主临时公约、业主公约行为的，应当予以劝阻、制止。对违反业主公约的行为劝阻、制止无效的，物业管理企业应当在二十四小时内报告业主委员会；对违反国家有关规定的行为，应当在二十四小时内报告有关行政管理部门。有关行政管理部门应当及时处理。
　　第四十五条　业主出租或者出售物业的，应当在物业租赁或者买卖合同中，对物业服务费用的交纳作出约定，并在合同签订后十日内，将物业承租人或者买受人、出租期限及物业服务费用的交纳等约定事项书面告知业主委员会和物业管理企业。
　　第四十六条　车辆在物业管理区域内公共场地的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。
　　业主大会决定对物业管理区域内公共场地车辆停放收取场地使用费的，可以委托物业管理企业收取，并支付代收酬金。收费标准参照价格主管部门的规定执行。场地使用费属于全体业主所有。
　　物业管理企业按照有关规定对车辆停放收取管理费的，参照价格主管部门的规定执行。
　　业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准按照价格主管部门的规定执行。有收取场地使用费的，场地使用费属于全体业主所有。
　　物业管理区域内停放车辆，不得占用消防通道及影响其他车辆和行人的正常通行。
　　第四十七条　专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。
　　专项维修资金的管理和使用应当遵循专户存储、专款专用、公开透明、业主决策、政府监督的原则。
　　第四十八条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的专项维修资金由业主交纳，交纳时间按照国家有关规定执行。已竣工验收但满三年未售出的物业，由建设单位在三个月内交纳。　
　　交纳的专项维修资金，在业主大会成立前，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其委托的单位代管，法定孳息归业主所有；业主大会成立后，专项维修资金的代管由业主大会决定。
　　业主交纳的专项维修资金，应当专户存储、按幢设帐、核算到户。业主转让物业时，其专项维修资金账户中的剩余部分随房屋所有权结算过户。
　　第四十九条　首次交纳专项维修资金的标准，根据物业的性质和特点等因素，按照建筑面积确定。具体标准由设区的市人民政府制定。
　　第五十条　使用专项维修资金应当具备下列条件：
　　（一）物业共用部位、共用设施设备保修期已满；
　　（二）维修项目符合专项维修资金使用范围；
　　（三）法律、法规或者业主大会规定的其他条件。
　　第五十一条　专项维修资金使用报告由相关业主或者物业管理企业向业主委员会提出。
　　物业共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，业主大会成立前，经专项维修资金列支范围内二分之一以上业主通过；业主大会成立后，按照业主大会依法通过的使用方案执行；属紧急情况的，可以由业主委员会决定。
　　专项维修资金的使用接受业主监督委员会和有关行政部门的监督。
　　代管专项维修资金的单位，应当定期公布专项维修资金的收支情况，并接受业主监督。
　　第五十二条　专项维修资金收取、使用、管理和监督的具体办法，由省人民政府房地产行政主管部门会同财政部门拟定，报省人民政府批准后执行。
　　第五十三条　物业在保修期内出现质量问题的，由建设单位依法负责维修。
　　第五十四条　物业存在安全隐患，可能危及公共利益或者他人合法权益时，相关业主应当及时维修养护，其他业主应当给予配合。相关业主不履行维修养护义务的，经业主大会决定或者直接按照业主公约的约定，可以由业主委员会委托物业管理企业代为维修养护或者采取应急防范措施，费用由相关业主承担。
　　发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业管理企业应当及时通知业主委员会或者相关业主，组织维修、更新或者采取应急防范措施，维修费用由相关业主承担。
　　物业出现法律、法规、规章和有关技术标准规定必须维修养护的情形时，业主或者物业管理企业应当进行维修养护。经县（市、区）人民政府房地产行政主管部门督促限期改正，仍未进行维修养护的，由县（市、区）人民政府房地产行政主管部门组织代为实施，费用由相关业主承担。
　　第五十五条　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度。对业主、物业使用人、业主委员会和物业管理企业在物业管理活动中的投诉，应当及时进行调查、处理，并将调查或者处理结果及时答复投诉人；属于其它部门职责的，房地产行政主管部门应当当场或者在受理后五日内告知投诉人向有关部门投诉。
　　第五十六条　物业管理企业与业主发生物业管理争议的，当事人双方可以协商解决；可以向基层人民调解委员会申请调解；也可以依法向仲裁委员会申请仲裁，或者依法向人民法院提起诉讼。第六章法律责任
　　第五十七条　违反本条例第九条规定,建设单位未在规定期限内提出书面报告和相关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，对建设单位予以通报批评，并处以三千元以上三万元以下的罚款。
　　第五十八条　违反本条例第二十一条第二款规定，业主委员会违反印章使用规定，造成经济损失的，由相关责任人承担相应的责任。
　　第五十九条　违反本条例第二十四条第三款规定，业主委员会委员资格终止后未按期移交有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对业主委员会相关责任人予以通报批评，并处以五百元以上五千元以下的罚款；造成财物毁坏、灭失的，相关责任人应当依法承担相应赔偿责任。
　　第六十条　违反本条例第三十三条规定,建设单位未按照规定配置物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处以十万元以上五十万元以下的罚款。
　　逾期无法提供物业管理用房的，责令建设单位按该物业管理区域物业销售平均价格向全体业主交纳规定面积的物业管理用房等价房款，并存入该物业管理区域专项维修资金专户。
　　第六十一条　违反本条例第三十七条第二款规定，物业管理企业不按照法律、法规规定和物业服务合同的约定做好安全防范工作，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
　　第六十二条　违反本条例第三十八条规定的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令即时改正。
　　第六十三条　违反本条例第三十九条规定，物业服务合同终止，原物业管理企业拒不退出该物业管理区域的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，处以一万元以上五万元以下的罚款。
　　第六十四条　违反本条例第四十二条规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改的，按下列规定处以罚款；给他人造成损失的，责任人应当依法予以赔偿：
　　（一）侵占物业管理区域内的共用部位、公共场地的，对个人处以五百元以上五千元以下的罚款，对单位处以三千元以上三万元以下的罚款；情节严重的，对个人处以五千元以上一万元以下的罚款，对单位处以　三万元以上十万元以下的罚款；
　　（二）损坏物业管理区域内的共用部位、公共场地、共用设施设备的，对个人处以一千元以上一万元以下的罚款，对单位处以一万元以上五万元以下的罚款；情节严重的，对个人处以一万元以上五万元以下的罚款，对单位处以五万元以上十万元以下的罚款。
违反本条例第四十二条第（七）项规定的，由业主委员会根据业主公约约定进行协调、处理；协调处理不成的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，恢复原状；情节严重的，并处以五十元以上五百元以下的罚款。
　　第六十五条　业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
　　第六十六条　物业管理企业违反本条例第四十四条规定，对业主或者使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令改正，因为没有报告造成严重后果的，处以一千元以上一万元以下的罚款。
　　第六十七条　房地产行政主管部门和其他有关行政主管部门及其工作人员有下列情形之一的，由其上级主管部门或者监察机关责令改正，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　　（一）不按规定组织成立业主大会筹备组的；
　　（二）非法干预业主依法成立业主大会、选举产生业主委员会的；
　　（三）对违反物业管理规定的行为，不及时处理或者不予查处的；
　　（四）有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的其他行为的。
　　第六十八条　违反本条例规定的行为，法律、法规已有处罚规定的，从其规定。第七章附则
　　第六十九条　本条例自2007年1月1日起施行。