5月1日起，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围。

随着今年政府工作报告为营改增任务立下“军令状”，建筑业、房地产业、金融业和生活服务业这四块最难啃的“骨头”也都将在今年5月1日正式纳入营改增轨道。但时间紧、任务重，上述四大行业之所以迟迟未被纳入试点必定有它的难点所在。

王军就表示，此次营改增不同于以往，面临着诸多挑战。“一是数量大，1000万纳税人要改制;二是时间紧，只有不到两个月实际准备时间;三是首次涉及自然人缴纳增值税的问题，比如二手房交易;四是纳税人过去很少接触过增值税。”王军说。

其中，自然人将首次缴纳增值税无疑成为了多方关注的焦点。以二手房交易为例，目前二手房交易共需缴纳8种税，即营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税。其中，5.6%的营业税是向卖房一方征收，但随着未来房地产行业纳入营改增试点，二手房交易中的卖房一方此前所缴纳的营业税将不复存在，取而代之的便是增值税。

然而，由于增值税是以商品增值额作为计税依据而征收的一种流转税，因此，增值税此前只面向企业征收，并不涉及自然人。如此一来，如何征管又成了一道新的难题。不过中央财经大学税务学院副院长刘桓告诉北京商报记者，目前增值税共有两种发票，分别针对的是一般纳税人和小规模纳税人，其中对小规模纳税人征收增值税的经验就可以为个人缴纳增值税所用。

二手房税负不会高于当前

随着房地产行业逐步靠近营改增，个人之间的二手房交易在税负上又将呈现出怎样的变化?起码仅从数值推演上来看，二手房交易的税负相比以前确实要有所增加。

曾有人测算过，如果按照5.6%的营业税来征收，那么一套成交价为50万元的普通住宅需缴纳2.8万元的营业税。而如果按照业内普遍认同的11%的增值税率来征收，那么同为50万元的一套普通住宅则需上缴近5万元的增值税。最为关键的是个人住房交易并没有抵扣项，这也就意味着卖房一方要多承担2万多元的缴税压力。

但刘桓也表示，此次营改增的一个首要原则就是税负只减不增，因此，在他看来，二手房交易应当不会沿用房地产行业通用的11%的增值税率。

“二手房交易的增值税率应当不高于当前5.6%营业税的税率，是否会低如小规模纳税人3%的增值税率目前还不好说，这还需要相关政策对于二手房交易双方的性质进行单独说明。”刘桓说。