从理论上说，若要使“以房养老”成为可行的和可操作的社会政策，必须具备两个前提条件，一是老人的住房必须是可以由他们自由支配的，二是住房市场的价格是稳定且可持续的。

近日，国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出，要“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。另据媒体报道，试点工作的具体办法将在2016年第一季度面世。

所谓“老年人住房反向抵押养老保险”，其实就是差不多已经讨论了十年之久，并且陆陆续续有地方政府在“试点”，然而效果却不尽如人意的“以房养老”。为此，《人民日报》发表评论称：“‘以房养老’须破伦理阻力。”《北京青年报》则假“业内人士”之口指出：“以房养老更适合无子女孤寡老人。”

上述两篇媒体评论，从两个方向道出了“以房养老”在当今中国现实社会生活中遭遇的尴尬。前者把“阻力”归结到“伦理”，但“伦理”并非唯一阻力。就一个家庭而言，将住房抵押给金融机构从而获得“倒按揭”来为父母养老，其中涉及的问题显然远远超越“孝”与“不孝”的范畴。后者是“业内”的意见，其实是从另一个角度证明，若是“无子女”，不言而喻，“伦理阻力”也就不存在了。但是，在当今中国，有房产的“孤寡老人”究竟有多少人?如果算上有子女但子女不在乎房产不房产的老人，这个群体又有多少人?

因此，在现实生活中，“以房养老”只会是一个非常“小众”的政策，基本上影响不了老年保障和老年服务的大局。

以上所述，只是问题的一个方面。另一方面，“以房养老”还必须考虑接受质押的贷款方的利益，亦即金融机构是否肯接这个盘子。十年来，其实有很多地方一直都在做这方面的“试点”，但效果不佳。现在将这个“试点”称作“老年人住房反向抵押养老保险”，那么，必须考虑的是，保险自有保险的规律。如果一个保险标的未来前景无法预测，其实是做不了保险的。现在住房市场有哪些不可预测的影响因素呢?

首先，就是如今媒体上热议的“70年大限”。虽说《物权法》规定，可以“续期”，但怎样“续期”?续期时要不要交费?并没有明确规定，估计近期内恐怕也难以出台相应的规定。那么，这就使住房这个抵押物品的估价成了难题。譬如说，住房已经住了10年，在抵押时是否要“折旧”?而另一方面，住房本身价格是在上涨，这又怎么估算?还有一个“利坏”消息，就是中国城镇的居民住房，平均寿命据说只有30～40年。怎样综合考虑这些影响因素，进而对住房进行估价，并最终作出决策，恐怕并不是一件容易的事情。