孝感市现辖孝南区、云梦、大悟、孝昌四个区县、应城、安陆两个县级市以及一个国家级高新区和七个省级开发区，代管汉川市。全市面积8910平方公里，常住人口486.13万，其中孝感城区人口55万，常住人口90万。

这么多人、那么大的地会发生宅基地买卖纠纷是宅基地转让的常见现象。那么，孝感市宅基地买卖纠纷出现的原因有哪些？宅基地买卖需要遵守哪些规定？宅基地买卖有哪些注意事项？宅基地买卖有哪些法律限制？

(一)规定原则，层次较低

调整农村房屋、宅基地使用权的法律规范数量少，且效力层次较低，很大一部分依靠文件和地方政策调整，其中关于买卖方面的规范数量就更少。目前，我国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律，从国家立法上，仅靠《民法通则》、《土地管理法》中的极少规范进行调整。国务院虽于1993年颁布了《村庄和集镇规划建设管理条例》，但其仅规定了申请建房的程序和审批权限，而对农村房屋的流转和纠纷解决问题未作规定。国家土地管理局《关于加强农村宅基地管理工作的请示》虽然直接调整农民宅基地的使用，但其效力层次较低，对房屋的流转和登记同样未作规定。与丰富、成熟的城市房地产立法相比，农村房地产立法不仅存在大量的法律真空，而且内容也比较粗浅。

(二)内容不明，冲突严重

由于法律及法规的规定原则及效力不高，实际调整农村房屋和宅基地流转的大多是各地政府及相关职能部门的文件，不仅系统性差，而且存在矛盾、冲突、权责不清等问题。

①关于宅基地单独买卖

根据前述法律规定，原则上禁止集体土地使用权进入市场用于非农业建设，转为建设用地使用权。但宅基地作为村民建房用地，其可直接用于非农业建设，对宅基地使用权的流转法律未作绝对禁止性规定，但在具体如何转让方面，《土地管理法》只是从行政管理的角度规定了宅基地使用权的批准或者不予批准，仅是规范建房行为而非买卖行为。导致各地在实践中出现了不统一的情形。

②关于宅基地和房屋抵押

根据《担保法》规定，宅基地使用权不能抵押，但房屋可以抵押。当房屋与宅基地结合之后，如何确定房屋抵押后宅基地使用权是否随之抵押，《担保法》未作规定。实践中有观点认为抵押的仍然只能是房屋，而不能当然将宅基地使用权纳入抵押物范围，但按照我国目前“房地一致”的原则，如果禁止宅基地使用权抵押，则宅基地上房屋所有权抵押行为也应无效。这显然又与房屋所有权人的自由处分原则相悖。