第一章总则

第一条　为规范本市市区内物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《安徽省物业管理条例》、《安徽省物业服务收费管理办法》等法律法规及有关规定，结合本市实际制定本办法。

第二条　本办法适用于本市市区范围内物业服务收费及监督管理。

第三条　本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用，主要包括物业公共服务费、车辆停放费、装饰装修垃圾清运费和代收代办服务费、特约服务费等。

第四条　政府提倡建设单位、业主或业主大会通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业;鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。

第五条市价格主管部门会同市物业主管部门负责全市物业服务收费的监督管理。

第六条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量、服务水平相适应的原则，按照本市区域内物业服务行业平均成本、法定税费和合理利润确定。

第七条　物业服务收费根据物业的性质和服务内容、物业服务的不同阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。

实行政府指导价的有：

(一)普通住宅小区的前期物业公共服务费;

(二)按照规划配置的停车场(车位)的车辆停放费;

(三)装饰装修垃圾清运费。

实行市场调节价的有：

(一)非住宅物业的物业服务费;

(二)别墅(含双拼、联排、叠加)的物业公共服务费;

(三)业主大会成立后住宅小区的物业公共服务费;

(四)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车辆停放费;

(五)物业服务企业接受委托开展的特约服务、代收代办等服务收费。

第二章物业公共服务收费管理

第八条普通住宅小区物业公共服务费是指物业服务企业按照物业服务合同约定，提供的具有公共性物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。

第九条普通住宅小区前期物业公共服务费实行分等级定价。

市价格主管部门会同市物业主管部门根据物业类型、服务内容、服务等级和物业服务成本变动等情况，制定相应的基准价和浮动幅度，并适时向社会公布。

市价格主管部门会同市物业主管部门根据本市市区物业公共服务平均成本、最低工资标准和居民消费价格指数变动等情况，每二年内对物业服务等级的基准价和浮动幅度进行评审，并根据评申结果适时调整。

第十条住宅开发建设单位采用招标或协议方式选聘物业服务企业的，由开发建设单位对照《芜湖市普通住宅小区物业公共服务收费等级评分标准》，选择服务等级，并按照《芜湖市普通住宅小区前期物业公共服务等级收费标准》规定的对应等级收费标准确定中标(协议)价格，中标(协议)价格不得超出政府指导价，作为前期物业公共服务收费标准，并在前期物业服务合同中明确。

物业服务企业应当在开发建设单位交房前将实际服务内容、服务成本及收费标准报市价格主管部门备案，领取《服务价格登记证》。

第十一条　前期物业服务合同作为物业买卖合同附件，经物业买受人签字确认。前期物业服务合同应当明确物业公共服务费的计费方式、物业服务内容和等级。

第十二条对市区分批开发、分批交付的普通住宅小区，原则上执行同一个收费标准。

第十三条住宅物业应严格按房屋设计用途使用，依法经批准改变用途的且经过有利害关系的业主同意，物业服务收费由双方约定。

第十四条住宅小区入住率达50%以上、首批物业交付满2年并且入住率超过30%、首批物业交付满3年，具备此三个条件之一的，应当成立业主委员会，业主委员会由业主大会选举产生。各区物业办或所在地街道办事处(公共服务中心)、社区居委会对符合成立业主委员会的小区要给予积极的指导。

业主委员会成立后的物业公共服务费，由业主委员会与物业服务企业根据物业特点和服务要求，协商确定收费标准，并在物业服务合同中约定，需要时可邀请所在地社区居委会参与协调。物业服务合同签订前,业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示,充分听取业主意见后,再提交业主大会通过。物业服务合同内容如需变更的,业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示,并按照业主大会规定的程序确认变更合同。

第十五条物业公共服务费由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用(不包括电梯和二次供水运行维护费用)、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、办公费用、物业服务企业固定资产折旧等以及经业主或者业主大会同意的其它费用组成。

第十六条物业公共服务费中按10%的比例，单列单支，专项用于物业共用部位共用设施设备维修养护，每年公布一次收支使用情况，接受业主监督。

第十七条物业公共服务费按照房屋产权证书登记的建筑面积计算;尚未进行登记的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋不得收取物业公共服务费。

业主、物业使用人应当按照房屋买卖合同、入住通知书(符合竣工验收条件)约定的房屋交付时间，作为交纳物业公共服务费的起始时间。

第十八条　纳入物业管理服务范围已竣工但尚未全部出售或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业公共服务费由开发建设单位按省、市物价部门规定的标准交纳。双方有约定的，从其约定。

依法改变居住用途用于经营的住房，物业公共服务费按相应的经营性用房物业服务费标准收取。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

物业公共服务费可以预收，具体由物业服务企业按照物业服务合同所约定的期限向业主、物业使用人收取;未作约定的，预收期不得超过6个月。