新修版江苏省物业管理条例解读

规章制度2018-08-26李一老师

一面是地下车库空空荡荡,大量车位闲置,一面是地上车辆乱停,影响居民出行和小区形象。由于开发商坚持车位“只售不租”,导致不少小区都出现停车难的怪现象。不过,从今年5月1日起,想租车位的业主将有法律来撑腰。省人大近日公布了新修订的《江苏省物业管理条例》,这部“五一”正式施行的地方法规明确指出,建设单位没卖掉的车位、车库,应当优先出租给业主,拒不出租的,最高可以处50万元罚款。此外,新条例还对小区公共维修资金“钱生钱”,物业费政府指导价的评估,政府部门介入小区管理等,做出了新的规定。

A关于小区停车

新规一:卖不掉的车位不能拒不出租

新的《江苏省物业管理条例》明确,小区内的车位、车库,应当首先满足业主的停车需要,至于出售、附赠还是出租,由当事双方约定。如果拟出售车位、车库数量少于有购买需求的业主户数时,应当通过抽签等公平方式确定,每户只能购买一个。

据一位参与条例修订工作的省住建厅相关人士介绍,对于有产权的可售车位,新条例并不禁止开发企业全部或大部分出售,只要符合双方约定。但目前存在的问题是,很多小区车位卖不掉,而开发商仍然拒不出租,导致了资源的大量闲置。因此,新条例做出了全新的规定,“建设单位未出售或者未附赠的车位、车库,应当优先出租给本区域内业主,租金按照价格行政主管部门核定的标准执行;业主要求承租车位、车库的,建设单位不得只售不租。”拟出租车位少于要求承租的业主户数时,同样应采取抽签等公平方式决定,每户限租一个。

据了解,在条例修订最初的草案中,并没有针对此规定的罚则,但为了保证这条新规能落到实处,不至变为一纸空文,最终出台的新条例制定了处罚条款,“建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处十万元以上五十万元以下罚款。”

在满足业主购买和承租需求后还有多余车位的,可以出租给业主以外的使用人,但租期不得超过六个月。

新规二:人防工程的车位最多租三年

由于人防工程的停车位不得出售,只能出租,有些开发商为回笼资金,便硬性规定停车位租赁合同必须二十年一签,相当于“变相出售”。去年,常州一家小区就被曝出,开发商向业主一次性出租车位20年使用权,价格也因此高达13.2万-15万元一个,引发了业主的强烈不满。为防止开发商“逼”业主签长期租赁合同,新条例要求,人防工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,租赁期限不得超过三年,不得将停车位出售、附赠。租赁期限超过三年,且逾期不改正的,处五万元以上二十万元以下罚款。

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